Geen prijsdaling volgens ING, wel meer aanbod en vaker een lagere vraagprijs
De huizenprijzen dalen voorlopig niet, schreef ING deze week. Gemiddeld klopt dat. Maar verkopers verlagen steeds vaker hun vraagprijs: in september stonden tegenover elke honderd nieuwe advertenties bijna negentien verlagingen, in juli nog geen vijftien. En de verwachting van de bank, 2,5 procent prijsstijging dit jaar, is alleen te halen als de prijzen dit najaar iets zakken.
Er staan meer woningen te koop, de hypotheekrente loopt op, en toch dalen de huizenprijzen voorlopig niet. Dat concludeerde ING woensdag in een rapport over de woningmarkt.
Daarvoor is de koopmarkt nog altijd te krap.
Gemiddeld klopt dat. De vraagprijs per vierkante meter van het aanbod stond in het derde kwartaal stil, blijkt uit onze metingen; wij volgen elke dag het woningaanbod. Maar wie verder kijkt, ziet iets anders. Er staan veel meer woningen te koop dan ING noemt, en verkopers verlagen steeds vaker hun vraagprijs. En de verwachting van ING, 2,5 procent prijsstijging dit jaar, is alleen te halen als de prijzen dit najaar iets zakken.
Waar ING gelijk heeft
Ondanks het recordaantal woningverkopen komen er momenteel meer woningen op de markt dan er worden verkocht.
Eerst het deel waarover geen discussie is. Het aanbod groeit hard, en sneller dan de verkoop. In het derde kwartaal kwam er volgens onze telling nog eens 7,6 procent bij, en tegenover elke honderd verkopen stonden 114 nieuwe advertenties.
Veel meer aanbod dan ING noemt
In vijf jaar tijd is het aanbod bij NVM-makelaars meer dan verdubbeld, van 18.000 naar 37.000 te koop staande woningen.
Dat klinkt als veel, maar het is maar een deel van de markt. ING spreekt van het aanbod bij NVM-makelaars, maar het getal is alleen hun bestaande aanbod, en de stand van eind juni. NVM-makelaars hadden daarnaast nog zo'n 20.600 nieuwbouwwoningen te koop, volgens de NVM het hoogste aantal sinds eind 2015. Dat nieuwbouw buiten de telling blijft, is gebruikelijk: ook de prijsindex van het CBS gaat alleen over bestaande woningen. Maar voor een koper is die nieuwbouw wel degelijk keus.
Ook het bestaande aanbod is groter dan ING noemt. Wij volgen het aanbod van alle makelaars. Op 30 september stonden er 49.766 bestaande woningen beschikbaar, niet onder bod: ruim een derde meer dan de 37.000 van ING. Op de schaal van de NVM is het getal van ING bovendien achterhaald. Trekken wij de 37.727 woningen die de NVM eind juni telde door met de groei die wij zagen, dan komen we eind september op ongeveer 40.600.
Meer keus, maar nog altijd krap
Dat de markt krap is, klopt wel. De NVM meet dat met de krapte-indicator: het aantal woningen te koop gedeeld door het aantal verkopen per maand. Onder de 5 spreekt zij van een krappe markt. Haar cijfer over het derde kwartaal verschijnt pas in oktober, maar wij schatten het nu al: landelijk 2,7, tegen 2,3 een jaar eerder. Anders gezegd: op elke 100 woningen die per maand verkocht worden, staan er nu 270 te koop, tegen 230 een jaar eerder. In 36 van de 40 regio's is er meer keus dan een jaar geleden; rond de grote steden het meest in Flevoland en Groot-Amsterdam.
Meer verlagingen per nieuwe woning
Een gemiddelde vraagprijs zegt vooral wat er te koop staat: er komen elke week duizenden woningen bij en er gaan er duizenden af. Of verkopers zakken, zie je aan de verlagingen. In het derde kwartaal telden wij er 12.555, tegenover 77.170 nieuwe advertenties: ruim 16 verlagingen op elke honderd nieuwe woningen. Een verlaging via intrekken en goedkoper opnieuw aanbieden tellen wij mee. Landelijk liep deze zomer 54 procent van de verlagingen via die route.
Het tempo loopt op. In juli stonden er tegenover elke honderd nieuwe advertenties 14,6 verlagingen, in september 18,7. Van al het aanbod dat op 30 september te koop stond, was 13,2 procent in het derde kwartaal minstens één keer goedkoper geworden.
Het vaakst zakken verkopers in Den Haag, Amsterdam en Rotterdam. In Den Haag werd 18,0 procent van het aanbod verlaagd, in Amsterdam en Rotterdam ruim 15 procent. In Nijmegen was het 7,6 procent.
De meeste verlagingen zijn bescheiden. De mediaan is 4,6 procent, ofwel 25.000 euro, en twee op de drie liggen tussen 2,5 en 7,5 procent.
Wat verkoopt, verkoopt snel; wat blijft staan, staat langer
De verlagingen komen niet van de woningen die vlot weggaan. Bestaande woningen die in het derde kwartaal onder bod of verkocht gingen, stonden gemiddeld 40 dagen te koop. De helft was binnen 24 dagen weg, 62 procent binnen 30 dagen. In juli was dat gemiddeld 38 dagen, in augustus 46, in september 39: de zomer vertraagt, daarna trekt het weer aan.
Het aanbod dat overblijft, vergrijst ondertussen. Een woning die op 30 september te koop stond, stond daar gemiddeld 66 dagen, met een mediaan van 30; op 1 juli was dat gemiddeld 69 dagen. Maar de staart werd langer: een kwart van het aanbod stond op 30 september al meer dan 90 dagen te koop, op 1 juli nog een vijfde. Tegelijk was de helft van het aanbod korter dan een maand te koop. De markt splitst dus in twee: veel nieuw aanbod dat snel verkoopt, en een groeiende groep woningen die niet weggaat en waar de vraagprijs onder druk staat.
Waarom de prijsindex het nog niet ziet
De prijsverwachting van ING gaat over verkoopprijzen, en die lopen achter. Een verkoop komt in de cijfers van het CBS en het Kadaster pas als de woning bij de notaris wordt overgedragen. De NVM telt al bij de koopakte, en loopt daardoor volgens haar eigen toelichting drie à vier maanden voor. Een vraagprijsverlaging in september zie je in de CBS-index dus op zijn vroegst rond de jaarwisseling.
Toch beweegt die index al. In augustus lag hij voor het eerst dit jaar lager dan een maand eerder, met 0,1 procent. Een jaar eerder was de stijging nog 7,9 procent, nu 3,3.
De rekensom achter 2,5 procent
ING verwacht dat „de landelijke woningprijzen eind dit jaar circa 2,5 procent hoger liggen dan eind vorig jaar”. Welke prijsreeks de bank daarbij gebruikt, staat niet in de berichtgeving; de gebruikelijke maatstaf is de prijsindex van het CBS en het Kadaster.
Leg de verwachting daarnaast en er valt iets op. In augustus lag die index al 3,4 procent boven december 2025. Om op 2,5 procent uit te komen, moet hij tussen augustus en december nog ongeveer 0,9 procent zakken. Dat is geen grote beweging: in december 2025 zakte de index in één maand ook 0,9 procent, en over een heel jaar is het ruis. Maar het is wel het tegenovergestelde van een gewoon najaar. Sinds 2015 stegen de prijzen tussen augustus en december in elk jaar, of bleven ze vrijwel gelijk, op 2022 na, toen de rente in korte tijd verdubbelde en de index 4,7 procent verloor.
ING sluit zo'n lichte terugval zelf ook niet uit. Van een brede daling wil de bank niet weten, maar lokaal kan het volgens haar wel.
Van een brede landelijke prijsval is vooralsnog geen sprake. Lokaal kan het toegenomen aanbod kortstondig tot lichte prijsdalingen leiden.
Dat past bij wat wij in de advertenties zien: geen daling van de gemiddelde vraagprijs, wel steeds meer verkopers die zakken. Of die lokale dalingen er komen, laat de prijsindex pas rond de jaarwisseling zien.
Kijk zelf
Op de nieuwe woningmarktkaart van Huisverklikker zie je per provincie, regio, gemeente en wijk hoe krap de markt is, hoe snel het aanbod groeit en hoeveel woningen goedkoper werden.
Verantwoording
Vraagprijs per m². De verandering van de vraagprijs per m² van het bestaande aanbod tussen 1 juli en 30 september is gecorrigeerd voor een verschuiving in energielabels. Het effect van een label op de prijs per m² schatten wij binnen dezelfde gemeente, over het hele aanbod van beide data: ten opzichte van label C kost een woning met A+ of beter 18 procent meer per m², met label A 6,8 procent meer. Zonder die correctie was de stijging 0,1 procent.
Verlagingen. Een verlaging via intrekken en goedkoper opnieuw aanbieden tellen wij mee als de nieuwe advertentie op hetzelfde adres een lagere vraagprijs heeft; verlagingen van meer dan de helft laten wij weg als waarschijnlijke invoerfout. Als nieuwe advertentie telt elke advertentie die tussen 1 juli en 30 september voor het eerst verscheen, ook een herplaatsing, zodat verlagingen en nieuw aanbod op dezelfde manier geteld zijn. Sinds half augustus bekijken wij elke woning ongeveer eens per vijf dagen opnieuw, nieuwe advertenties elk uur. Een woning die onder bod gaat, telt daardoor gemiddeld enkele dagen te lang mee als aanbod; het aanbod eind september ligt naar schatting 1 à 2 procent te hoog, en de groei in het derde kwartaal dus ook.
Doorlooptijd en looptijd. De doorlooptijd is het aantal dagen van te koop zetten tot de dag waarop wij een woning voor het eerst onder bod of verkocht zagen, voor bestaande woningen die tussen 1 juli en 30 september verkocht gingen. Omdat wij een woning sinds half augustus ongeveer eens per vijf dagen opnieuw bekijken, ligt de doorlooptijd in september gemiddeld enkele dagen te hoog. De looptijd van het aanbod is het aantal dagen dat een woning op de peildatum te koop stond; een woning die opnieuw is aangeboden, telt vanaf de nieuwe advertentie.
Prijsindex. CBS, prijsindex bestaande koopwoningen (StatLine 85773NED), 2020 = 100; augustus 2026 is voorlopig. De rekensom voor 2026 gaat uit van de index van december 2025 (151,4) plus 2,5 procent: 155,2 in december 2026, tegen 156,6 in augustus.
ING. De cijfers en citaten van ING komen uit de berichtgeving van ANP en Wonen360 over het rapport van 30 september 2026; het rapport zelf konden wij niet raadplegen. ING meet eind op eind: de prijzen eind 2026 tegenover eind 2025. Welke prijsreeks de bank gebruikt, is niet vermeld; wij rekenen met de prijsindex van het CBS en het Kadaster. De NVM-cijfers over het aanbod, bestaand en nieuwbouw, zijn van het tweede kwartaal van 2026 (analyse woningmarkt). Onze eigen telling van nieuwbouw gebruiken wij hier niet: projecten adverteren lang niet elke woning apart, waardoor wij minder nieuwbouw zien dan er te koop is.
Wil je zien welke woningen echt in prijs dalen?
Bekijk de prijsdalingen