Bijna 1 op de 5 'nieuwe' woningen is een verkapte prijsverlaging

Wie dagelijks het nieuwe aanbod doorneemt, ziet vooral verse advertenties: woningen die net op de markt zijn gekomen. Een deel daarvan is dat ook. Maar een flink deel is het niet.

Wij vergeleken in juni 2026 al het nieuwe aanbod in tien grote steden met woningen die eerder te koop stonden. Van de 7.687 nieuwe advertenties bleken er 1.492 een terugkeer te zijn: dezelfde woning, opnieuw aangeboden, tegen een lagere vraagprijs dan de vorige keer. Dat is bijna een vijfde van alles wat die maand als nieuw verscheen.

Per stad loopt het ver uiteen

In Den Haag was ruim een kwart van het nieuwe aanbod in werkelijkheid een prijsverlaging. In Nijmegen en Groningen bleef het onder de tien procent.

Stad	Nieuw in juni	Kwam goedkoper terug	Aandeel van nieuw aanbod
Den Haag	1.095	291	26,6%
Amsterdam	2.174	514	23,6%
Rotterdam	1.063	241	22,7%
Almere	488	82	16,8%
Utrecht	704	113	16,1%
Eindhoven	571	87	15,2%
Tilburg	412	61	14,8%
Breda	419	43	10,3%
Groningen	426	34	8,0%
Nijmegen	335	26	7,8%

Opvallend is dat juist de vier grootste steden bovenaan staan. Dat zijn ook de markten waar het aanbod het hardst is opgelopen, en waar verkopers dus het vaakst hun vraagprijs moeten bijstellen.

Waarom je die verlaging niet ziet

Een vraagprijs kan op twee manieren omlaag. De verkoper past de prijs aan in de bestaande advertentie, of de woning wordt ingetrokken en later opnieuw aangeboden met een lager bedrag.

Dat tweede geval is voor een koper vrijwel onzichtbaar. De advertentie is nieuw, de teller van het aantal dagen te koop begint weer bij nul, en de oude vraagprijs staat er nergens bij. De woning oogt als een verse kans, terwijl het in werkelijkheid een woning is die al een tijd niet verkocht en waar de verkoper inmiddels in beweging is gekomen.

Een woning die opnieuw wordt aangeboden, begint voor de koper met een schone lei. Voor de verkoper is het de tweede poging.

Hoe vaak dit gebeurt, verschilt sterk. Kijken we naar alle prijsverlagingen in een stad, dan bleef in Utrecht bijna negentig procent daarvan op deze manier onzichtbaar. In Tilburg was dat het laagst, met bijna zestig procent. In alle tien de onderzochte steden ging het om meer dan de helft.

Stad	Aandeel verlagingen dat onzichtbaar bleef
Utrecht	89,9%
Amsterdam	84,7%
Breda	83,6%
Nijmegen	83,0%
Almere	80,5%
Groningen	80,0%
Den Haag	79,8%
Rotterdam	73,3%
Eindhoven	72,3%
Tilburg	58,7%

Waarom dit uitmaakt

Een prijsverlaging is een van de weinige harde signalen die een woning afgeeft. Het zegt iets over hoe lang de woning al te koop staat, hoe realistisch de oorspronkelijke vraagprijs was, en hoeveel ruimte er mogelijk nog is in de onderhandeling.

Precies dat signaal verdwijnt wanneer een woning opnieuw wordt aangeboden. Je ziet een nieuwe advertentie met een nette vraagprijs, en niet dat diezelfde woning er twee maanden eerder tienduizenden euro's hoger in ging. Twee woningen die er in de zoekresultaten identiek uitzien, kunnen een compleet andere geschiedenis hebben.

Wil je weten hoe je verlagingen alsnog opspoort, dan lees je dat in Zo zie je prijsverlagingen op funda. Een actueel overzicht van woningen die recent goedkoper werden, staat op huizen die in prijs dalen, per stad uitgesplitst voor onder meer Den Haag en Amsterdam.

Verantwoording

Wij volgen dagelijks het woningaanbod op de Nederlandse markt en bewaren van elke woning de vraagprijs door de tijd heen. Voor deze analyse namen wij alle woningen die in juni 2026 als nieuw aanbod verschenen in tien steden, en keken wij of dezelfde woning eerder te koop had gestaan tegen een hogere vraagprijs.

Een woning telt als "kwam goedkoper terug" wanneer het om hetzelfde object gaat, de eerdere advertentie was ingetrokken, en de nieuwe vraagprijs lager ligt dan de vorige. Woningen die terugkeerden tegen een gelijke of hogere prijs vallen buiten deze telling. Percentages in de eerste tabel zijn berekend over al het nieuwe aanbod in die stad, die in de tweede tabel over alle geconstateerde prijsverlagingen in die stad.