Woningmarkt oktober 2026: minder hypotheekaanvragen, meer prijsverlagingen en huizen staan langer te koop

Oktober was de maand waarin de afkoeling van de woningmarkt op alle fronten tegelijk zichtbaar werd. Kopers vroegen 30 procent minder hypotheken aan dan een jaar eerder. Verkopers verlaagden hun vraagprijs bijna 6.000 keer: 20 per 100 nieuwe advertenties, meer dan in september. Het aanbod groeide met 4 procent in één maand en werd ouder, want wat in september op de markt kwam, is nog lang niet allemaal verkocht.

Tegelijk kwam er iets lucht. De hypotheekrente piekte in de eerste week van oktober en zakte daarna, en de verkoopprijzen daalden volgens het CBS voor de tweede maand op rij. Wie koopt, heeft meer keus, meer tijd en vaker een verkoper die zakt. Maar het geld dat die koper leent, blijft duurder dan een jaar geleden.

Een derde minder hypotheekaanvragen

Het Hypotheken Data Netwerk, waar vrijwel elke hypotheekaanvraag in Nederland doorheen gaat, telde in oktober 36.652 aanvragen. Dat is 30 procent minder dan in oktober vorig jaar en de rustigste oktober in jaren. Een maand eerder was het nog druk: september was met 52.586 aanvragen de drukste september in vijf jaar.

Die twee cijfers horen bij elkaar. In september verhoogden geldverstrekkers hun tarieven, en wie een rentevoorstel op zak had, diende de aanvraag snel in. Een deel van de vraag van oktober is zo naar september geschoven. Maar niet alles is timing. Het aandeel starters onder de kopers die een hypotheek aanvroegen, zakte naar 47 procent, het laagste in vijf jaar. Wie zonder Nationale Hypotheek Garantie kocht, leende gemiddeld 415.000 euro, 3 procent minder dan een jaar eerder, voor een woning die 3 procent duurder was. Kopers brengen meer eigen geld mee, en wie dat niet heeft, blijft vaker weg.

Bijna 6.000 verlagingen

Verkopers reageerden op de stillere markt zoals ze dat sinds de zomer doen: door te zakken. Wij telden in oktober 5.935 vraagprijsverlagingen. Dat zijn er iets minder dan in september, maar er kwamen ook 12 procent minder nieuwe advertenties bij. Per 100 nieuwe advertenties waren het er 19,8, tegen 18,3 in september en 13 in juni. In de laatste week van oktober telden wij 1.441 verlagingen.

Wie zakt, doet dat gemiddeld met 5,7 procent, en in de helft van de gevallen met 25.000 euro of meer.

Van alle woningen die op 31 oktober te koop stonden, was 14,5 procent in de drie maanden ervoor minstens één keer verlaagd: ruim één op de zeven. Eind september was dat nog één op de acht. In Den Haag en Amsterdam is het inmiddels één op de vijf, in Rotterdam en Eindhoven bijna. Eindhoven valt op: daar steeg het aandeel verlaagde woningen in een maand van 12,6 naar 18,2 procent, 44 procent meer. Alleen in Breda en Nijmegen werd minder vaak gezakt dan een maand eerder, en Nijmegen blijft met 7 procent de stad waar verkopers het minst toegeven.

Het werkelijke aandeel ligt hoger, want een woning die na een verlaging is verkocht, telt hier niet meer mee.

Huizen staan langer te koop

Verkopen duurt langer. Van de bestaande woningen die in oktober onder bod gingen, deed de helft daar 27 dagen of langer over, vier dagen meer dan in september. Het aandeel dat binnen een maand onder bod ging, zakte van 66 naar 57 procent. Alleen in augustus, midden in de vakantie, lagen die cijfers ongunstiger.

Het aanbod zelf veroudert ook. Half september stond de helft van de te koop staande woningen 28 dagen of korter te koop, zo vers was het najaarsaanbod toen. Op 2 november was dat 40 dagen. Het aandeel woningen dat al langer dan een half jaar te koop staat, liep in oktober op van 7,4 naar 9,4 procent.

In de grote steden ging het sneller. In Rotterdam steeg de mediane looptijd van het aanbod in één maand van 28 naar 39 dagen, in Den Haag van 26 naar 36, in Eindhoven van 34 naar 46. Utrecht en Nijmegen zijn de uitzondering: daar staat de helft van het aanbod nog geen drie weken. De NVM telde voor het derde kwartaal een verkooptijd van 31 dagen, twee meer dan een jaar eerder; de cijfers over oktober wijzen erop dat het vierde kwartaal daar overheen gaat.

Meer te koop dan in jaren

Dat huizen langer staan, is terug te zien in het aanbod. Begin september stonden er 59.100 woningen te koop, begin november 66.600: 13 procent meer in twee maanden, waarvan 4 procent in oktober. Funda telde op 4 november ruim 66.000 beschikbare koopwoningen, tegen zo'n 54.000 een jaar geleden. Zo veel keus was er sinds 2021 niet.

De rekensom erachter is eenvoudig. In oktober kwamen er bijna 30.000 nieuwe advertenties bij en gingen ruim 20.000 bestaande woningen onder bod. Zolang er meer bijkomt dan er wordt verkocht, groeit de stapel, en wordt hij ouder.

Prijzen dalen, een beetje

De verkoopprijzen beginnen te reageren. De prijsindex van het CBS en het Kadaster daalde in augustus met 0,1 procent en in september met 0,4 procent ten opzichte van de maand ervoor. Een daling kwam sinds december 2025 niet meer voor, twee op rij nog langer niet. Ten opzichte van een jaar eerder stegen de prijzen in september nog met 2,9 procent; in januari was dat 5,4 procent. Het Kadaster registreerde in september 7,1 procent minder verkopen dan een jaar eerder. De NVM zag de verkoopprijs bij haar makelaars in het derde kwartaal met 1,3 procent dalen ten opzichte van het kwartaal ervoor.

In de vraagprijzen is daar nog weinig van te zien. Gecorrigeerd voor energielabels was de vraagprijs per vierkante meter van het bestaande aanbod op 31 oktober gelijk aan die van eind september: 0,0 procent verschil, met een marge van 0,3. Die correctie is nodig omdat het aanbod steeds van samenstelling wisselt: een woning met label A vraagt in dezelfde gemeente 7 procent meer per vierkante meter dan een woning met label C, een woning met A+ of beter 18 procent. Nieuwe advertenties kwamen in oktober 0,6 procent goedkoper per vierkante meter op de markt dan in september, ook na die correctie. Verkopers zakken dus wel, maar beginnen nauwelijks lager.

Intussen liep de inflatie in oktober op naar 3,7 procent, het hoogste cijfer van dit jaar. Zolang woningen minder in prijs stijgen dan al het andere, worden ze in verhouding goedkoper. Dat is precies wat nu gebeurt. ABN AMRO verwacht voor heel 2026 nog een prijsstijging van 3,8 procent, maar voor 2027 nog maar 2,5 procent, met 5,5 procent minder verkopen.

De rente piekte, en zakte

Voor kopers was de belangrijkste beweging van oktober die van de rente. Tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie kostte in de eerste week van oktober gemiddeld 4,52 procent, het hoogste punt van het jaar. Daarna zakte het, naar 4,43 procent eind oktober. In de laatste twee weken van de maand verlaagden onder meer ABN AMRO, ING, a.s.r. en Argenta hun tarieven. In onze hypotheekrentevergelijker vroeg de middelste van 29 geldverstrekkers op 4 november 4,44 procent voor tien jaar vast met NHG, half oktober was dat 4,51. Het laagste tarief begint bij 4,17 procent.

De reden ligt op de kapitaalmarkt. De tienjaarsrente in de eurozone piekte op 28 september op 3,63 procent en stond op 30 oktober op 3,37. De Nederlandse staatsrente zakte in dezelfde maand van 3,70 naar 3,46 procent. De Europese Centrale Bank hield haar rente op 29 oktober op 2,50 procent, na verhogingen in juni en september, en liet in het midden of er in december nog een volgt.

De statistiek loopt achter. Wat kopers in september werkelijk betaalden voor vijf tot tien jaar vast, was volgens de ECB gemiddeld 4,36 procent, het hoogste sinds april 2025 en 0,41 meer dan in september vorig jaar. Op een lening van 400.000 euro over dertig jaar is dat bruto zo'n 95 euro per maand meer dan een jaar geleden. De daling van oktober haalt daar een fractie vanaf, en alleen als ze doorzet.

De tien grootste steden

Tussen de steden lopen de verschillen opnieuw uiteen. Amsterdam, Den Haag en Rotterdam combineren het grootste aanbod met het hoogste aandeel verlaagde woningen en een looptijd die in een maand met ruim een week opliep. Eindhoven is de stad waar de omslag in oktober het hardst ging: het meeste aantal verlagingen per nieuwe advertentie van de tien, en het oudste aanbod. Utrecht en Nijmegen blijven de krapste markten: weinig verlagingen, en de helft van het aanbod staat er nog geen drie weken.

Wat dit betekent voor kopers

Wie nu zoekt, treft een markt die in zijn voordeel beweegt, zij het langzaam. Er is meer keus dan in jaren, verkopers zakken vaker en hebben meer tijd nodig, en de rente is net over zijn top. Dat is geen reden om te wachten op een crash: de prijzen dalen met tienden van procenten, en de banken verwachten voor volgend jaar nog altijd een plus.

Het is wel reden om scherper te onderhandelen. Een woning die zes weken staat, is in deze markt gewoon geworden; een woning die al een keer zakte, komt vaker voor dan ooit. Welke dat zijn, staat op de kaart met prijsverlagingen, en per stad op huizen die in prijs dalen. Wat een bod waard is, laat het woningrapport zien.

Conclusie

In oktober 2026 kwamen de signalen van afkoeling bij elkaar: 30 procent minder hypotheekaanvragen, bijna 6.000 prijsverlagingen, een aanbod dat met 4 procent groeide en tien dagen ouder werd, en verkoopprijzen die voor de tweede maand op rij daalden. De rente, de grootste rem voor kopers, is over haar piek heen, maar blijft ruim boven het niveau van een jaar geleden. Voor wie een huis zoekt, is het een betere markt dan een jaar geleden. Goedkoop is hij nog niet.

Bekijk de woningmarktkaart

Per provincie, regio, gemeente en wijk: krapte, groei van het aanbod en hoeveel woningen goedkoper werden.

Naar de kaart

Verantwoording