De 25 buurten waar huizen het vaakst in prijs worden verlaagd

Twee ton. Zoveel ging er af van een woning aan de Scheveningseslag, een paar honderd meter van de boulevard: van 1.330.000 naar 1.130.000 euro. Een uitschieter, maar geen uitzondering. Van de 43 huizen die in Scheveningen Badplaats te koop staan, zijn er 20 al een keer afgeprijsd. In Belgisch Park, de buurt ernaast, 30 van de 64. Dat is in allebei 47 procent, bijna de helft.

Landelijk is bij bestaande woningen 19 procent van het aanbod al eens afgeprijsd. In deze buurten is een huis dat te koop staat dus tweeënhalf keer zo vaak al afgeprijsd als gemiddeld.

En het zijn niet de plekken waar je het zou verwachten. Geen krimpregio. En ook geen Amsterdam: bij de bestaande bouw komt de hoofdstad in de hele top 25 niet voor.

De top 25 van de bestaande bouw

Dit is de lijst van de bestaande bouw: gewone huizen van gewone verkopers, nieuwbouwprojecten niet meegeteld. Een buurt telt mee als er minstens 40 woningen te koop staan. Dit zijn de 25 met het hoogste aandeel afgeprijsde huizen.

Den Haag en Rotterdam vullen bijna de hele lijst

Achttien van de 25 buurten liggen in Den Haag of Rotterdam. Zeven in Den Haag, elf in Rotterdam.

In Den Haag liggen ze vooral langs de kust en rond het centrum: Scheveningen, Belgisch Park, Statenkwartier, Archipelbuurt en Kortenbos. Herenhuizen en gesplitste appartementen, vaak boven de vier ton. In de Zwolsestraat ging er 126.000 euro af, in de Surinamestraat drie ton: van 3.495.000 naar 3.195.000 euro.

In Rotterdam zijn het vooral de oudere wijken rond het centrum, van het Oude Westen en Middelland tot het Liskwartier en Blijdorp. De uitzondering is Nesselande, een nieuwbouwwijk uit de jaren 2000 aan de rand van de stad, waar aan de Jannetje Merbiskade een ton van de vraagprijs ging: van 1.550.000 naar 1.450.000 euro.

En dan ineens: Laren

Op plek drie staat geen stadswijk maar een villadorp. In Zevenend in Laren is 44 procent van het aanbod al goedkoper geworden, en de verlagingen zijn er fors: mediaan 42.500 euro, bijna twee keer zoveel als in Den Haag. Aan 't Paadje ging een villa van 1.450.000 naar 1.250.000 euro. Het dure Gooi heeft het net zo lastig als het appartement aan de Haagse kust.

Tel je nieuwbouw mee, dan wordt het pas echt gek

In de lijst hierboven ontbreekt één soort verkoper: de projectontwikkelaar. Tel je die mee, dan schuiven er buurten naar boven waar niet de helft, maar bijna alles is afgeprijsd.

Let op: bij nieuwbouw verandert een ontwikkelaar soms ook de voorwaarden, bijvoorbeeld door een parkeerplaats, keuken of andere afwerking niet meer bij de prijs in te sluiten. Dan zakt de vraagprijs zonder dat de woning echt goedkoper wordt. Daar houden we in deze telling geen rekening mee.

In het Alkmaarse Bergerhof en Blaeustraatkwartier is 87 procent van het aanbod verlaagd: 47 van de 54 woningen. In de Dijkgraafpleinbuurt in Amsterdam-Osdorp 83 procent, 85 van de 103, met een mediane verlaging van 74.138 euro per woning. In Hoofddorp Centrum Noord ging er mediaan zelfs 78.250 euro af.

Dat zijn geen verkopers die na een paar stille weken een stapje terug doen. Dat zijn ontwikkelaars die in één keer de prijzen van een heel project verlagen.

Het opvallende: gemiddeld wordt nieuwbouw juist minder vaak afgeprijsd dan bestaande bouw, 6,8 tegen 18,8 procent. De pijn zit dus niet in nieuwbouw in het algemeen, maar in een handvol projecten waar het goed mis is.

Is dit het begin van een crash?

Dat valt uit deze cijfers niet te zeggen. In ons overzicht van het derde kwartaal zagen we een markt die afkoelt, maar niet instort. Begin oktober stonden er rond de 65.000 woningen te koop, een vijfde meer dan een jaar eerder. Kopers betaalden volgens de NVM gemiddeld 3,3 procent boven de vraagprijs, tegen 5,0 procent een jaar eerder: een derde minder overbieden. Toch lagen de verkoopprijzen nog 1,8 procent hoger dan een jaar eerder, en de vraagprijs per vierkante meter stond het hele kwartaal stil.

Ook de verlagingen zelf zijn meestal klein. Bij bestaande woningen is de middelste 25.500 euro, 4,8 procent van de vraagprijs, en de helft zit tussen de 3 en 7 procent. Verkopers zakken dus vaker, maar niet ver. Of het daarbij blijft, moet de komende maanden blijken.

Wat wel blijkt: er is niet langer één woningmarkt. In Utrecht is 13 procent van de huizen te koop afgeprijsd, minder dan het landelijke gemiddelde. Wie in Scheveningen, Belgisch Park of het Oude Westen zoekt, begint met een andere vraag: wat was de prijs eerst?

En jouw buurt?

Ook buiten de top 25 lopen de verschillen ver uiteen. De kaart hieronder toont elke buurt waar minstens twintig woningen te koop staan. Hoe groter de stip, hoe groter het aanbod; hoe donkerder, hoe groter het deel daarvan dat al in prijs is verlaagd. Wie op een buurt klikt, ziet hoeveel woningen er te koop staan, hoeveel daarvan zijn afgeprijsd en wat de grootste verlaging was.

Wil je de huizen zelf zien? Op de kaart met prijsverlagingen staat elk huis dat te koop staat en in prijs is verlaagd, met de oude en de nieuwe vraagprijs en de volledige prijsgeschiedenis. Per stad vind je ze bij huizen die in prijs dalen.

Verantwoording