Woningmarkt derde kwartaal 2026: 1 op de 8 woningen in prijs verlaagd

Van de woningen die eind september te koop stonden, was 13,2 procent in het derde kwartaal van 2026 minstens één keer in prijs verlaagd: ruim één op de acht. In de grote steden ligt dat aandeel hoger. In Den Haag was 18 procent van het aanbod goedkoper geworden, in Amsterdam en Rotterdam ruim 15 procent.

Verkopers hebben meer concurrentie gekregen. Er staan rond de 65.000 woningen te koop, een vijfde meer dan een jaar geleden, en kopers hebben in het grootste deel van het land meer keus. Daar staat tegenover dat de hypotheekrente oploopt, en die neemt een deel van die winst weer af.

Dit overzicht van de woningmarkt loopt vooruit op de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM, die later in oktober verschijnen. Het rust op onze eigen metingen van het woningaanbod.

Ruim één op de acht woningen verlaagd

Den Haag springt eruit. Daar werd 18 procent van het aanbod in het kwartaal goedkoper, ruim één op de zes woningen. Amsterdam en Rotterdam volgen met ruim 15 procent, Eindhoven met bijna 14 procent. In Nijmegen, Groningen en Breda zakten verkopers het minst vaak.

Wie zakt, doet dat in de helft van de gevallen met 25.000 euro of meer, in Amsterdam met 35.000 euro of meer. Het werkelijke aandeel verlaagde woningen ligt hoger dan deze cijfers, want een woning die na een verlaging is verkocht, telt niet meer mee. In steden waar snel wordt verkocht, valt het aandeel daardoor lager uit.

Na de zomervakantie nam het zakken toe. In de laatste week van september telden wij 40 procent meer verlagingen dan in de week van 18 tot en met 24 juni, terwijl er evenveel nieuwe advertenties verschenen en 9 procent meer woningen onder bod of verkocht gingen. Over het hele kwartaal waren het 12.555 verlagingen. Of het najaar altijd meer verlagingen brengt, weten wij niet: onze metingen beginnen in juni.

Aan kopers ontbrak het intussen niet. In het hele kwartaal zagen wij ruim 50.000 bestaande woningen onder bod of verkocht gaan.

Meer te koop, meer keus

Dat verkopers zakken, valt samen met een ruimer aanbod. Op Funda staan nu bijna drie keer zoveel woningen te koop als in 2021, al was dat jaar het dieptepunt. Vergeleken met de drie jaren daarna is het aanbod 35 tot 50 procent groter, en ten opzichte van vorig jaar ongeveer een vijfde.

Ook binnen het kwartaal liep het aanbod op. Wij telden eind september 7,6 procent meer bestaande woningen dan begin juli. Een deel daarvan is het seizoen: na de vakantie kwamen er per week ruim twee keer zoveel nieuwe advertenties bij als midden in de zomer.

Meer aanbod betekent pas meer keus als de verkoop niet even hard meegroeit. Dat gebeurde niet. Bij NVM-makelaars stonden in het tweede kwartaal 20 procent meer woningen te koop dan een jaar eerder, terwijl er 7 procent meer werden verkocht.

De NVM vat die verhouding samen in de krapte-indicator: het aantal woningen dat te koop staat, gedeeld door het aantal dat per maand wordt verkocht. Wij schatten hem voor het derde kwartaal op 2,7, door het NVM-cijfer van het tweede kwartaal door te trekken met de groei van het aanbod dat wij zien. Op elke honderd woningen die per maand van eigenaar wisselen, staan er dan 270 te koop, veertig meer dan een jaar eerder.

De indicator beweegt met de seizoenen mee, van 1,9 eind vorig jaar naar 2,6 begin dit jaar. Daarom telt de vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder, en die valt in negen van de twaalf provincies duidelijk gunstiger uit voor kopers. Evenwicht is het nergens. Daarvan spreekt de NVM pas bij 5, en alleen de regio Zeeuws-Vlaanderen komt daarboven.

Vraagprijzen staan stil

Goedkoper worden woningen er intussen niet van. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter was eind september even hoog als begin juli.

Dat cijfer is gecorrigeerd voor energielabels, omdat het aanbod steeds van samenstelling wisselt. Een woning met label A vraagt in dezelfde gemeente gemiddeld 7 procent meer per vierkante meter dan een woning met label C, een woning met A+ of beter 18 procent, mede doordat zuinige woningen vaak nieuwer zijn. Staan er meer van zulke woningen te koop, dan stijgt het gemiddelde zonder dat één huis duurder is geworden. Dat gebeurde dit kwartaal: hun aandeel groeide van 37,7 naar 38,9 procent, goed voor 0,1 procent schijnbare prijsstijging. Die hebben wij eraf gehaald.

Wat kopers werkelijk betalen, volgt later. De laatste verkoopcijfers van de NVM, over het tweede kwartaal, lieten nog een stijging zien van 2,1 procent in een jaar, en zeven op de tien woningen gingen boven de vraagprijs weg.

Toch is er reden voor voorzichtig optimisme. Zolang de vraagprijzen gelijk blijven terwijl al het andere ruim 3 procent per jaar duurder wordt, worden woningen in verhouding goedkoper.

Lenen wordt duurder

Tegenover de ruimere markt staat duurder geld. De rente op de kapitaalmarkt, waar de hypotheekrente op meebeweegt, steeg in het derde kwartaal met ruim een half procentpunt, en de Europese Centrale Bank verhoogde haar rente in juni en opnieuw in september.

Kopers merken dat. Wie in augustus de rente vijf tot tien jaar vastzette, betaalde gemiddeld 4,18 procent, tegen 3,72 procent een jaar eerder. Op een lening van 400.000 euro over dertig jaar scheelt dat bruto 106 euro per maand.

De druk komt van buiten Europa. In de Verenigde Staten is de tienjaarsrente opgelopen tot 5,3 procent, ruim een procentpunt meer dan een jaar geleden. In Japan staat ze op 3,1 procent, het hoogste niveau sinds 1996. In beide landen vragen beleggers meer rente uit zorg over de staatsschuld en de inflatie.

Wat dat voor Europa betekent, is gissen, maar de richting ligt voor de hand. Wie in Washington of Tokio meer rendement krijgt, wil dat ook van Europese leningen, en Japanse beleggers, van oudsher grote kopers van Europese staatsleningen, hebben minder reden om hun geld hier te houden. Blijven die rentes zo hoog, dan blijft ook de Europese kapitaalmarktrente onder opwaartse druk, en de hypotheekrente volgt. De spread, het verschil tussen de hypotheekrente en de kapitaalmarktrente, was in augustus 0,84 procentpunt. Bij de kapitaalmarktrente van eind september hoort dan een hypotheekrente van ruim 4,4 procent.

Over een langere periode bezien is de rente van nu niet uitzonderlijk. Eind 2023 betaalden kopers voor vijf tot tien jaar vast nog 4,68 procent, en in 2008 ruim 5,5 procent. Het verschil met het dal is wel groot: in het voorjaar van 2021 kostte dezelfde hypotheek 1,58 procent.

En de statistiek loopt achter, want wat kopers in augustus betaalden, stond in offertes van maanden eerder. Inmiddels begint tien jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie bij 4,33 procent. Dat is het goedkoopste tarief van 28 geldverstrekkers, en toch meer dan kopers in augustus gemiddeld betaalden. Zolang de tarieven niet dalen, loopt de afgesloten rente de komende maanden dus verder op.

De tien grootste steden

Tussen de grote steden lopen de verschillen ver uiteen. De keus is het grootst rond Amsterdam, Den Haag en Rotterdam, en het kleinst rond Utrecht en Groningen. Het aanbod groeide het hardst in Almere en Breda, twee keer zo snel als landelijk.

Meer cijfers per stad, ook over vraagprijzen en overbieden, staan in het stedenoverzicht.

Wat dit betekent voor kopers

Wie nu een huis zoekt, heeft meer te kiezen dan een jaar geleden en treft vaker verkopers die zakken, maar leent duurder. Een ruwe som laat zien hoe die twee tegen elkaar wegvallen. Door de hogere rente kan iemand met dezelfde maandlasten op een lening van vier ton ongeveer 21.700 euro minder lenen. De middelste prijsverlaging was 25.000 euro.

Het loont daarom om te weten welke woningen al gezakt zijn. Die staan op de kaart met prijsverlagingen, en per stad op huizen die in prijs dalen.

Conclusie

In het derde kwartaal van 2026 is ruim één op de acht te koop staande woningen in prijs verlaagd, en in Den Haag, Amsterdam en Rotterdam nog meer. Er staat meer te koop dan in jaren en kopers hebben in het grootste deel van het land meer keus dan een jaar geleden. Goedkoper is kopen daarmee niet geworden: de vraagprijs per vierkante meter bleef gelijk en de rente steeg, zodat de maandlasten van een koper eerder hoger dan lager uitvallen.

Of de ruimere markt ook in de verkoopprijzen terechtkomt, moet blijken uit de cijfers die de NVM later deze maand publiceert. Tot die tijd staan de cijfers van elke gemeente en wijk op de woningmarktkaart.

Bekijk de woningmarktkaart

Per provincie, regio, gemeente en wijk: krapte, groei van het aanbod en hoeveel woningen goedkoper werden.

Naar de kaart

Verantwoording