Zes dingen die de NVM vergeet te vertellen over het derde kwartaal van 2026

"Meer aanbod geeft woningkopers iets meer lucht", zei Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de vakgroep NVM Wonen, donderdagochtend bij de kwartaalcijfers van de makelaarsvereniging. Bij NVM-makelaars stonden eind september 39.000 bestaande woningen te koop, een kwart meer dan een jaar eerder. Er werden er 41.700 verkocht, evenveel als vorig jaar. De gemiddelde prijs steeg met 1,8 procent, tot 503.000 euro. "Toch blijft de markt krap", voegde de voorzitter eraan toe. "Bij bijna twee derde van de verkopen wordt nog steeds overboden."

Wie onze kwartaalrapportage van vorige week ernaast legt, ziet dezelfde markt. Wij schatten de krapte-indicator op 2,7, de NVM komt uit op 2,8. Wij telden een vijfde meer aanbod dan een jaar eerder, de NVM een kwart. Wij zagen de vraagprijs per vierkante meter in Amsterdam met 0,1 procent dalen, de NVM ziet de verkoopprijs per vierkante meter daar met 0,1 procent dalen. En wat wij op 5 oktober als voorzichtig optimisme voor kopers brachten, schrijft de NVM nu zelf op, zij het in de bijlage en niet in het persbericht: de prijsstijging "ligt nu lager dan de inflatie van ruim 3 procent".

Die bijlage, 33 pagina's analyse plus een marktoverzicht per regio, vertelt meer dan het persbericht. Niet omdat de makelaars iets verbergen. De cijfers staan er gewoon. Ze staan alleen niet in de samenvatting die de krant haalt.

Er wordt nog overboden, maar een derde minder

Neem het overbieden. Het persbericht meldt het aantal: bij bijna twee derde van de verkopen werd meer betaald dan de vraagprijs, tegen 71 procent een jaar eerder. Het bedrag staat in de tabel. Gemiddeld betaalden kopers in het derde kwartaal 3,3 procent boven de laatste vraagprijs. Een jaar eerder was dat 5,0 procent, in het tweede kwartaal nog 4,6. In één kwartaal viel ruim een procentpunt weg; in een jaar een derde. Op een woning van 503.000 euro is dat zo'n 8.500 euro die de verkoper niet meer krijgt.

Bij vrijstaande woningen is het overbieden voorbij. Daar werd gemiddeld 0,1 procent onder de vraagprijs betaald. Ook de manier van verkopen verandert. Verkoop bij inschrijving, waarbij alle gegadigden tegelijk een gesloten bod uitbrengen, was een jaar geleden bij bijna twee derde van de verkopen de methode. Nu nog bij ruim de helft. Per woning kwamen gemiddeld 6,8 kijkers en werden 2,6 biedingen gedaan, en beide aantallen dalen.

Op peil, behalve in de helft van het land

"Woningverkopen blijven op peil", luidt de kop van het persbericht. Landelijk klopt dat: 41.700 verkopen, 1 procent meer dan een jaar eerder. Maar in 19 van de 40 regio's die de NVM onderscheidt, werd minder verkocht dan een jaar geleden. Van de tien grootste stadsregio's geldt dat voor zes. Rond Eindhoven ging de verkoop met 6 procent omlaag, rond Tilburg met 5, rond Amsterdam en Utrecht met 2, rond Rotterdam en Nijmegen met 1 procent. Dat het landelijke cijfer toch in de plus staat, komt door Den Haag, waar 9 procent meer werd verkocht, en door regio's als Noord-Limburg en Noord-Friesland, met 19 en 13 procent meer verkopen.

Vergeleken met het tweede kwartaal daalden de verkopen met 8 procent. Dat is deels het zomereffect, maar de NVM erkent in de analyse dat de daling "iets groter is dan normaal", en wijst op "onzekerheid bij kopers en een licht afnemende vraag".

Amsterdam: traag, ruim, en toch overboden

In Groot-Amsterdam duurde de verkoop van een woning gemiddeld 36 dagen. Een jaar eerder was dat 33, landelijk is het 31. Alleen in Zeeuws-Vlaanderen (63 dagen) en Overig Zeeland (40) duurt het langer. Delft en Westland en de Zaanstreek staan ook op 36, de overige 35 regio's verkopen sneller. Van de grote steden is Amsterdam daarmee de traagste. Het aanbod groeide er in een jaar met 26 procent, de krapte-indicator liep op van 2,7 naar 3,5, de ruimste markt van de tien grote steden. De verkoopprijs steeg met 0,6 procent, het minst van de Randstad. Dat laatste haalde het persbericht wel, de rest niet.

Wat in Amsterdam niet veranderde, is het overbieden. Gemiddeld 5,0 procent boven de vraagprijs, bij 73 procent van de verkopen. Dat is ruim boven het landelijke gemiddelde en, na Groningen, Delfzijl en Utrecht, het hoogste van alle regio's. De Amsterdamse markt is dus niet afgekoeld, maar gespleten. De woningen die verkopen, gaan nog steeds boven de vraagprijs weg. Het duurt alleen langer, en er blijft meer staan. Dat zien wij ook: van de woningen die in het kwartaal als nieuw op Funda verschenen, was in Amsterdam 18 procent een woning die al eerder te koop had gestaan en nu goedkoper terugkwam. Van de tien grote steden is dat het hoogste aandeel.

Waar wordt dan wel weinig overboden? Rond Eindhoven, met gemiddeld 1,0 procent bij 55 procent van de verkopen; appartementen gingen er gemiddeld onder de vraagprijs weg, en het aanbod staat er nu 55 dagen, tegen 35 een jaar eerder. In Zuidwest-Drenthe, 0,1 procent, terwijl de prijzen daar met 8,3 procent het hardst van het land stegen; het aanbod groeide er in een jaar met 53 procent, ook het meest van het land, en het aandeel verkopen boven de vraagprijs zakte van 55 naar 41 procent. In het Gooi, 0,2 procent. En in Zeeland, waar gemiddeld onder de vraagprijs werd betaald.

Haarlem, en de hoekwoning van min 13 procent

De grootste prijsdaling van het land staat in de bijlage over Haarlem. Een hoekwoning in de agglomeratie Haarlem kostte in het derde kwartaal 763.000 euro, tegen 879.000 euro een jaar eerder: 13,2 procent minder. Een vrijstaande woning ging er van 1.581.000 naar 1.385.000 euro, min 12,4 procent. Appartementen werden 1,8 procent goedkoper. De regio als geheel is met min 2,0 procent de sterkste daler van Nederland, voor Leiden en de Bollenstreek (min 1,5 procent) en Zeeland.

Het aanbod in Haarlem groeide in een jaar met 39 procent, het meest van de Randstad. De krapte-indicator liep op van 2,4 naar 3,4. Voor vrijstaande woningen staat hij op 8,2, ruim boven de 5 waar de NVM van evenwicht spreekt. Haarlem is de Randstadregio die het snelst van een verkopersmarkt in een kopersmarkt verandert. Het persbericht vat het samen als "in de agglomeraties Haarlem en Leiden daalden de prijzen licht".

Wie vrijstaand zoekt, betaalt al onder de vraagprijs

Landelijk werd voor vrijstaande woningen gemiddeld 0,1 procent onder de vraagprijs betaald. Per regio is het beeld scherper. In 21 van de 40 regio's betaalden kopers van een vrijstaande woning gemiddeld minder dan gevraagd, in negen precies de vraagprijs. In Groot-Amsterdam 2,4 procent eronder, op 124 verkopen. In de agglomeratie Den Haag ook 2,4 procent, rond Rotterdam 1,5 procent, rond Utrecht 1,1 procent. In het Gooi, waar de duurste vrijstaande woningen van het land staan, 2,8 procent.

De krapte-indicator vertelt waarom. De NVM spreekt van een markt in evenwicht vanaf 5. Voor vrijstaande woningen staat de indicator in vijftien regio's op of boven die grens: in het Gooi op 8,8, in Haarlem op 8,2, in Groot-Amsterdam op 7,7, rond Den Haag op 7,0, rond Utrecht op 5,8 en rond Rotterdam op 5,4. Voor wie een vrijstaand huis zoekt in de Randstad is de kopersmarkt er al. Het persbericht houdt het bij "de markt blijft krap".

Een op de tien zakt

Het woord prijsverlaging komt in het persbericht niet voor. In de analyse wel: 9,5 procent van de woningen die in het kwartaal te koop stonden, kreeg een lagere vraagprijs, en dat aandeel loopt al enkele kwartalen op. Appartementen gingen het vaakst omlaag, ruim 10 procent. Gemiddeld stond een woning 90 dagen te koop voordat de verkoper zakte.

Wij meten het van de andere kant. Van de woningen die op 30 september te koop stonden, was 13,2 procent in het kwartaal minstens één keer verlaagd. Het NVM-cijfer deelt door een grotere groep, alles wat in het kwartaal te koop stond of kwam, en kijkt alleen naar NVM-makelaars. In aantallen komen beide op hetzelfde uit: de NVM telt ongeveer 8.100 verlaagde woningen bij makelaars die zeventig procent van de markt bedienen, wij telden 12.555 verlagingen op heel Funda. Dezelfde beweging, een andere noemer.

De tien steden

Rond Eindhoven wordt vrijwel niet meer overboden; het aanbod groeide er in een jaar met 40 procent en de verkopen daalden met 6 procent. Rond Rotterdam is het bedrag boven de vraagprijs gehalveerd. Rond Utrecht en Groningen wordt nog volop overboden, en daar is de markt ook het krapst. Den Haag is de uitzondering die het landelijke beeld redt: 9 procent meer verkopen, 3,6 procent hogere prijzen, en tegelijk van de tien steden het grootste deel van het aanbod dat in prijs zakte. Daar werd gekocht, maar pas nadat de verkoper gezakt was.

De NVM en wij kijken naar dezelfde markt en zien hetzelfde: meer aanbod, minder krapte, prijzen die achterblijven bij de inflatie. Het verschil zit in wat er wordt opgeschreven. Het persbericht houdt het bij "meer keuze" en "de markt blijft krap". De tabellen laten zien waar die markt al is gekanteld: bij vrijstaande woningen, in Haarlem, rond Eindhoven, en in de helft van het land waar minder werd verkocht dan een jaar geleden.

Bekijk de woningmarktkaart

Per provincie, regio, gemeente en wijk: krapte, groei van het aanbod en hoeveel woningen goedkoper werden.

Naar de kaart

Verantwoording