Woningmarkt per stad: de tien grootste steden in het derde kwartaal van 2026
In alle tien grootste steden groeide het aanbod in het derde kwartaal, in Almere en Breda twee keer zo hard als landelijk. Hier staan de cijfers per stad bij onze vooruitblik op het kwartaal.
Dit is de naslag bij Woningmarkt derde kwartaal 2026: 1 op de 8 woningen in prijs verlaagd, onze vooruitblik op het derde kwartaal.
Wie de steden naast elkaar legt, vergelijkt twee soorten cijfers. Verkoopprijzen, overbieden en aantallen verkopen zijn van de NVM, over het tweede kwartaal en voor de regio rond de stad. Ook de krapte-indicator geldt voor die regio. Aanbod, vraagprijzen en prijsverlagingen zijn onze eigen metingen in de gemeente zelf, van 1 juli tot en met 30 september.
Aanbod en vraagprijs
In alle tien steden groeide het aanbod, in Almere en Breda twee keer zo hard als landelijk. Samen hadden de tien op 30 september 15.282 woningen te koop, inclusief nieuwbouw: een kwart van het landelijke aanbod.
Bij de vraagprijs per vierkante meter is in geen van de tien steden te zeggen of hij steeg of daalde. In Breda en Nijmegen is de daling het grootst, 1,7 en 1,5 procent, maar de marge is daar 2,5 tot ruim 3 procentpunt. Het gaat om een paar honderd woningen, en het aanbod wisselt.
De verandering is gecorrigeerd voor energielabels. Woningen met een zuinig label vragen meer per vierkante meter. Staan er aan het eind van het kwartaal meer van te koop dan aan het begin, dan stijgt het gemiddelde zonder dat één woning duurder werd. Dat deel halen wij eraf, zodat overblijft wat de vraagprijzen zelf deden.
Het prijsverschil tussen labels is niet het effect van het label zelf. Een woning met label A is vaak ook nieuwer dan een woning met label C. Voor de correctie maakt dat niet uit: het gaat erom dat een ander soort woningen te koop staat.
| Stad | Aanbodverandering in het kwartaal | Keus nukrapte, regio (schatting) | Prijs per m²verandering, met marge |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | +8,0% | 3,5 | −0,1% (±1,4) |
| Rotterdam | +6,9% | 3,1 | +0,3% (±1,2) |
| Den Haag | +8,8% | 3,2 | 0,0% (±1,4) |
| Utrecht | +4,3% | 2,0 | +0,3% (±2,0) |
| Eindhoven | +7,5% | 2,5 | −0,8% (±1,5) |
| Groningen | +12,0% | 2,2 | −0,7% (±2,3) |
| Tilburg | +3,9% | 2,5 | −0,5% (±2,3) |
| Almere | +16,4% | 2,7 | +0,8% (±1,9) |
| Breda | +15,7% | 2,3 | −1,7% (±2,5) |
| Nijmegen | +7,4% | 2,5 | −1,5% (±3,2) |
| Nederland | +7,6% | 2,7 | 0,0% (±0,4) |
Keus voor kopers
De keus groeide het sterkst rond Almere en Amsterdam. Ook rond Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Nijmegen staan er op elke 100 verkopen per maand 50 tot 60 woningen meer te koop dan een jaar geleden. Rond Utrecht en Breda veranderde weinig.
Het cijfer voor het derde kwartaal is een schatting, en het geldt voor de regio rond de stad, niet voor de stad zelf.
Prijsverlagingen
In Den Haag was op 30 september 18 procent van het aanbod in het kwartaal verlaagd, in Nijmegen 7,6 procent. Zuiver is die vergelijking niet: waar woningen snel verkocht worden, verdwijnen verlaagde woningen eerder uit het aanbod, en dan valt het aandeel lager uit.
| Stad | Aanbod verlaagdaandeel op 30 september | Verlaginggemiddeld | Al te koopdagen, mediaan van het aanbod |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | 15,9% | 5,7% | 25 |
| Rotterdam | 15,4% | 4,9% | 29 |
| Den Haag | 18,0% | 5,3% | 27 |
| Utrecht | 10,8% | 6,2% | 18 |
| Eindhoven | 13,8% | 4,5% | 34 |
| Groningen | 10,0% | 6,2% | 20 |
| Tilburg | 12,1% | 4,5% | 22 |
| Almere | 12,2% | 4,5% | 27 |
| Breda | 10,5% | 4,9% | 26 |
| Nijmegen | 7,6% | 6,8% | 22 |
| Nederland | 13,2% | 5,4% | 30 |
Overbieden
Volgens de NVM boden kopers in het tweede kwartaal gemiddeld 4,6 procent boven de vraagprijs, tegen 5,7 procent een jaar eerder. Het sterkst daalde dat in de regio Eindhoven, van 4,4 naar 1,7 procent. De vraagprijs van het aanbod steeg er met 5 procent, de verkoopprijs bleef vrijwel gelijk: de vraagprijzen liepen op de verkoopprijzen vooruit. Alleen in de regio Groningen werd niet minder overboden.
Volgens de NVM werden in het tweede kwartaal 56.701 woningen te koop gezet, meer dan ooit, onder meer doordat beleggers voormalige huurwoningen verkopen.
Per stad
Amsterdam
Nergens hebben kopers zo veel keus: wij schatten de krapte-indicator in Groot-Amsterdam op 3,5, tegen 2,7 een jaar eerder. Amsterdam is ook de enige van de tien regio's waar de verkoopprijs in het tweede kwartaal lager lag dan een jaar eerder: 577.000 euro, 0,4 procent minder. In aantallen telden wij hier de meeste verlagingen, 1.062, met een middelste verlaging van 35.000 euro.
Den Haag
Hier is het grootste deel van het aanbod verlaagd: ruim één op de zes woningen die eind september te koop stonden, werd in het derde kwartaal goedkoper. De regio Den Haag is ook de enige waar in het tweede kwartaal minder woningen werden verkocht dan een jaar eerder.
Rotterdam
De verkoopprijs in Groot-Rijnmond steeg in het tweede kwartaal nog met 4 procent, tot 467.000 euro. Maar kopers boden er gemiddeld nog 3,1 procent boven de vraagprijs, tegen 4,0 procent een jaar eerder, en van het aanbod in de stad werd 15,4 procent in het kwartaal verlaagd.
Eindhoven
In geen regio daalde het overbieden zo hard, en nog maar zes op de tien woningen gingen boven de vraagprijs weg. De krapte-indicator liep op van 2,0 naar 2,5. De woningen die er nu te koop staan, staan er mediaan 34 dagen, langer dan in de andere negen steden, en ruim een kwart stond er al voor 1 juli.
Almere
Het aanbod in Flevoland groeide in een jaar met 32,5 procent, het meest van de tien regio's, en de krapte-indicator ging van 1,7 naar 2,7, de grootste stijging van de tien. Ook in het derde kwartaal kwam er in Almere het meeste bij: 16,4 procent. Toch werd er nog volop overboden: 84 procent van de woningen ging boven de vraagprijs weg.
Nijmegen
Hier is het kleinste deel van het aanbod verlaagd: 7,6 procent. De verlagingen die er zijn, zijn wel de grootste van de tien, met gemiddeld 6,8 procent. De verkoopprijs in de regio Arnhem/Nijmegen steeg met 5,1 procent. De keus voor kopers nam wel toe: de krapte-indicator ging van 1,9 naar 2,5.
Utrecht
De krapste markt van de tien: de krapte-indicator staat op 2,0, nauwelijks hoger dan een jaar eerder (1,8), en kopers boden in het voorjaar gemiddeld 8,1 procent boven de vraagprijs. De woningen die er te koop staan, staan er mediaan achttien dagen, het kortst van de tien.
Tilburg
Weinig veranderd. De krapte-indicator ging van 2,2 naar 2,5, en het aanbod in de stad groeide in het kwartaal met 3,9 procent, het minst van de tien. In de regio werden 13,7 procent meer woningen verkocht dan een jaar eerder, bij een prijsstijging van 5 procent, en het is de enige regio waar de verkooptijd korter werd.
Breda
In de regio West-Noord-Brabant werden 14,4 procent meer woningen verkocht, de sterkste groei van de tien, bij een prijsstijging van 1,5 procent. In de stad kwam er in het kwartaal 15,7 procent aanbod bij, en de vraagprijs per vierkante meter zakte er het hardst van de tien, met 1,7 procent. Bijna de helft van het aanbod in de gemeente is nieuwbouw.
Groningen
Na Utrecht de krapste van de tien, met een krapte-indicator van 2,2. De verkoopprijs in de regio steeg met 7,3 procent, het meest van de tien, en kopers boden er gemiddeld 9,7 procent boven de vraagprijs, evenveel als een jaar eerder. Van het aanbod werd 10,0 procent verlaagd; alleen in Nijmegen was dat minder.
Verantwoording
Twee soorten cijfers. Aanbod, vraagprijzen en prijsverlagingen zijn eigen metingen per gemeente, van 1 juli tot en met 30 september 2026. Verkoopprijzen, overbieden en de krapte-indicator zijn van de NVM en gelden voor de regio rond de stad; de krapte voor het derde kwartaal is onze schatting.
Kanttekeningen. Het aandeel verlaagd aanbod is een ondergrens en valt lager uit waar snel wordt verkocht. "Al te koop" is geen verkooptijd. De verandering van de vraagprijs per m² is gecorrigeerd voor energielabels (A+ of beter, A, B, C, D of lager) en heeft per stad een marge van 1,2 tot 3,2 procentpunt.
Bronnen. Eigen metingen Huisverklikker; NVM, regionale analyses van het derde kwartaal van 2025 tot en met het tweede kwartaal van 2026.
Wil je zien welke woningen echt in prijs dalen?
Bekijk de prijsdalingen