Dakkapel en aanbouw: vergunning nodig of vergunningvrij?
Een dakkapel aan de achterkant is vaak vergunningvrij, een aan de voorkant vaak niet. Voor een koper telt vooral of het bestaande bouwwerk binnen de regels viel.
Of een dakkapel of aanbouw zonder vergunning mocht, hangt af van drie dingen: de plek op het huis, de maten en het jaar van bouw. Vaak klopt het, maar soms valt een dakkapel 20 centimeter te hoog uit of steekt een aanbouw te ver de tuin in. Voor een koper is dat het verschil tussen een extra slaapkamer en een probleem met de gemeente.
Regels sinds 2024: twee toetsen per bouwplan
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Een bouwplan heeft daaronder twee kanten:
- Het technische deel, de bouwactiviteit: veiligheid, constructie en isolatie. Een dakkapel is daarvoor altijd vergunningvrij, zolang het geen dakopbouw is. Wel moet hij voldoen aan de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
- Het ruimtelijke deel, de omgevingsplanactiviteit: past het op die plek. Hier zit het verschil tussen vergunningvrij en vergunningplichtig.
Voor het ruimtelijke deel stelt het Rijk in het Bbl landelijke regels voor de achterkant. Voor de voorkant beslist de gemeente via het omgevingsplan. Hoe dat plan werkt, lees je in het omgevingsplan voor huizenkopers.
Dakkapel achterkant: vijf maten beslissen
Een dakkapel in het achterdakvlak is vergunningvrij als hij aan alle vijf eisen hieronder voldoet. Dat geldt ook voor een zijdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd.
| Eis | Maat |
|---|---|
| Dak | plat |
| Hoogte, gemeten vanaf de voet | maximaal 1,75 m |
| Onderkant boven de dakvoet | meer dan 0,5 m en minder dan 1 m |
| Bovenkant onder de daknok | meer dan 0,5 m |
| Zijkanten tot de randen van het dakvlak | meer dan 0,5 m |
Het teken > betekent: meer dan. Loopt de dakkapel door tot de nok of tot de rand van het dak, dan valt hij buiten de vergunningvrije maten.
Deze landelijke regels gaan voor de regels van de gemeente. Een gemeente kan een vergunningvrije dakkapel aan de achterkant dus niet verbieden.
Dakkapel voorkant: de gemeente beslist
Aan de voorkant gelden dezelfde maten, net als aan een zijkant die naar de straat of een openbaar pad kijkt. Daarnaast moet de dakkapel passen in het omgevingsplan van de gemeente. En de plek mag niet zijn aangewezen als gebied waar welstandseisen gelden.
In de praktijk is een dakkapel aan de voorkant daardoor vaak wel vergunningplichtig. Dat verschilt per gemeente en soms per straat. Wat er voor een adres geldt, zie je in de Vergunningcheck op het Omgevingsloket.
Aanbouw en bijgebouw: alleen in het achtererf
Een aanbouw, uitbouw, schuur of overkapping heet in de regels een bijbehorend bouwwerk. Zo'n bouwwerk is alleen vergunningvrij in het achtererfgebied. Dat is het erf achter het huis, en het begint 1 meter achter de voorgevel. De belangrijkste voorwaarden:
- op de grond staand, meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied
- niet hoger dan 5 meter
- binnen 4 meter van het huis: niet hoger dan net boven de vloer van de eerste verdieping, en bij een huis met één bouwlaag niet hoger dan het huis zelf
- verder dan 4 meter van het huis: tot 3 meter hoog, of hoger met een schuin dak tot maximaal 5 meter, afhankelijk van de afstand tot de perceelgrens
- samen niet groter dan een maximale oppervlakte
- Binnen 4 m van het huis
Niet hoger dan 30 cm boven de vloer van de eerste verdieping. Heeft het huis één bouwlaag, dan niet hoger dan het huis.
- Verder dan 4 m
Tot 3 m hoog. Met een dak van twee schuine vlakken tot 5 m, hoe verder van de perceelgrens hoe hoger.
- Voortuin en 1 m langs openbaar gebied
Hier is een aanbouw of schuur nooit vergunningvrij.
- De stippellijn 1 m achter de voorgevel is waar het achtererf begint.
Die maximale oppervlakte hangt af van het bebouwingsgebied. Dat is ruwweg het achtererf plus de oorspronkelijke achterbouw:
| Bebouwingsgebied | Maximaal aan bijgebouwen |
|---|---|
| tot en met 100 m² | 50% daarvan |
| 100 tot 300 m² | 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m² |
| meer dan 300 m² | 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², tot 150 m² |
Bestaande schuren en bijgebouwen tellen mee. Wie al een flinke schuur heeft, houdt weinig ruimte over voor een vergunningvrije uitbouw.
- Maximaal aan bijgebouwen
- 30 m² (50% van 60 m²)
- Staat er al
- schuur van 8 m²
- Maximaal aan bijgebouwen
- 60 m² (50 m² + 20% van 50 m²)
- Staat er al
- schuur van 12 m²
- Maximaal aan bijgebouwen
- 100 m² (90 m² + 10% van 100 m²)
- Staat er al
- garage van 30 m²
Wanneer vergunningvrij bouwen niet geldt
Op drie plekken gelden de vrijstellingen hierboven niet, of maar deels:
- Monumenten. Bij een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument, of een voorbeschermd monument, is een dakkapel niet vergunningvrij. Wat dat verder betekent, lees je in een monument kopen.
- Beschermd stads- of dorpsgezicht. Daar gelden extra beperkingen voor zijkanten en achterkanten die naar openbaar gebied zijn gekeerd.
- Bij een illegaal hoofdgebouw. Vergunningvrij bouwen mag niet aan of bij een bouwwerk dat zonder vereiste vergunning is gebouwd of gebruikt.
Bestaande dakkapel of aanbouw controleren
Begin bij het bouwjaar van de verbouwing. De regels voor vergunningvrij bouwen zijn in 2010, 2014 en per 2024 veranderd. Je toetst aan wat gold toen er gebouwd werd. Een gedateerde factuur van de aannemer helpt om dat vast te stellen.
Zoek daarna in het bouwdossier. Staat er een vergunning in, dan heb je je antwoord: vergelijk de tekening met wat er staat. Hoe je het dossier opvraagt, staat in vergunningen van een huis checken.
Meet bij de bezichtiging na. Een rolmaat en een paar foto's van het dakvlak zeggen al veel. Loopt de dakkapel door tot de nok of tot de rand van het dak, dan valt hij buiten de vergunningvrije maten.
Bekijk de dakkapel ook van binnen. Lekkage en slechte aansluitingen zijn vaker het probleem dan de vergunning. Zie het dak controleren voor je koopt en waar op letten bij een bezichtiging.
De Vergunningcheck op het Omgevingsloket toetst aan de huidige regels. Zou het nu vergunningvrij zijn, dan is legaliseren meestal geen probleem. Ons woningrapport toont de vergunningen die voor een adres bekend zijn. Zie je een dakkapel op de foto's die nergens in de vergunningen opduikt, vraag dan door.
Wat een afwijking betekent voor je bod
Een dakkapel of aanbouw die niet klopt, is meestal geen reden om af te haken. Wel om je bod en je afspraken aan te passen. Past het binnen de huidige regels, dan kost legaliseren leges en tekenwerk. Laat de verkoper dat regelen of reken het mee.
Wil je zelf nog uitbouwen, kijk dan hoeveel oppervlakte er na de bestaande bijgebouwen nog vergunningvrij overblijft. Een grote schuur of eerdere uitbouw kan die ruimte al opmaken.
Checklist voor je bod
- Vraag de verkoper in welk jaar de dakkapel of aanbouw is gebouwd, liefst met een gedateerde factuur.
- Vraag het bouwdossier op en vergelijk de vergunningstekening met wat er staat.
- Meet bij de bezichtiging de afstand van de dakkapel tot nok, dakvoet en zijranden.
- Doe voor het adres de Vergunningcheck op het Omgevingsloket.
- Controleer of het huis een monument is of in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt.
- Tel de oppervlakte van bestaande aanbouwen en schuren op als je zelf nog wilt uitbouwen.
- Kijk in de dakkapel naar lekkage en slechte aansluitingen.
- Neem bij twijfel een garantie of ontbindende voorwaarde op in de koopovereenkomst.
Bronnen
- https://iplo.nl/thema/bouw/bouwen-vergunning-melding/dakkapel/
- https://iplo.nl/thema/bouw/bouwen-vergunning-melding/bijbehorende-bouwwerken/stappenplan-bepaling-vergunningvrij-bouwen/
- https://iplo.nl/thema/toepassing-regels-praktijk/woning/bouwregels/vergunningvrij-omgevingsplanactiviteit/
- https://wetten.overheid.nl/BWBR0041297/
- https://www.omgevingsloket.nl/
