Dak controleren voor je een huis koopt: plat en hellend

Het dak beoordeel je in drie stappen: kijk van buiten, kijk op zolder en vraag de verkoper naar leeftijd en reparaties, met facturen. Wat je daarna nog niet weet, laat je uitzoeken door de keurder of een dakdekker. Zo weet je voor je bod of het dak onderhoud vraagt of een grote post is.

Bij een bezichtiging kijk je omhoog naar plafonds, zelden naar het dak zelf. Toch is het dak een van de grote kostenposten als het vervangen moet.

Plat of hellend dak: andere zwakke punten

Er zijn twee hoofdsoorten daken, met elk eigen zwakke punten.

Hellende daken zijn meestal gedekt met pannen of leien op een houten constructie. De pannen zelf gaan lang mee. Wat eronder zit en de aansluitingen bij goot, schoorsteen en dakkapel verdienen meer aandacht.

Platte daken zijn bedekt met een waterdichte laag, vaak bitumen of een kunststof of rubberen bedekking. Ze komen veel voor op aanbouwen, garages, dakkapellen en bij portiekwoningen en nieuwere rijtjeshuizen. Water blijft er makkelijker staan, en de bedekking slijt sneller dan pannen.

Hoe lang een dakbedekking meegaat, hangt af van materiaal, uitvoering en onderhoud. Een vakman kan dat voor dit specifieke dak inschatten. Algemene levensduurgetallen zeggen weinig over het dak dat jij koopt.

Wat je van buiten ziet aan het dak

Loop om het huis heen en kijk ook van de overkant van de straat. De tekening hieronder laat zien waar de zwakke plekken meestal zitten, buiten en binnen.

Bij een hellend dak let je op deze punten:

• Pannen: liggen ze recht, of zijn er gebroken, verschoven of ontbrekende pannen?
• Nok: is die recht, of zakt het dak door? Een doorbuigende daklijn kan wijzen op problemen met de constructie.
• Mos en begroeiing: veel groen houdt vocht vast.
• Goten: lekkende of scheve goten veroorzaken vaak schade aan gevel en kozijnen.
• Schoorsteen: loodslabben en voegwerk rond de schoorsteen zijn een klassieke plek voor lekkage.

Een plat dak kun je soms zien vanaf een raam of balkon. Let dan hierop:

• Blijven er plassen staan na regen?
• Zie je blazen, scheuren of loslatende naden in de bedekking?
• Zijn de dakranden en aansluitingen bij opstanden netjes afgewerkt?
• Ligt er grind of een groen dak? Dat kan de bedekking beschermen, maar maakt die ook lastiger te inspecteren.

Wat je op zolder ziet

De zolder is de beste plek om het dak te beoordelen. Zoek naar deze sporen:

• Vochtkringen op het dakbeschot of de balken, of op plafonds van de bovenste verdieping.
• Daglicht tussen de pannen door, als er geen beschot is.
• Houtrot of zwarte verkleuring op de onderkant van het dak.
• Isolatie: is die er, en ziet die er droog en heel uit?
• Sporen van ongedierte zoals vogels of marters, die isolatie kunnen beschadigen.

Ruik ook. Een muffe zolder heeft vaak een vochtprobleem, door lekkage of door condens bij een slecht geventileerd dak.

Dakisolatie: let op condens en ventilatie

Een ongeïsoleerd dak kost energie. Isolatie die verkeerd is aangebracht, kan juist condens veroorzaken onder de dakbedekking of op de balken.

Vraag of het dak aan de binnenkant of aan de buitenkant is geïsoleerd, en of er een dampremmende laag is aangebracht. Bij een plat dak dat van buiten is geïsoleerd, is de isolatie vaak tegelijk met nieuwe dakbedekking gelegd. Dat is een goede reden om naar de factuur te vragen.

Let op zolder op zwarte plekken of druppels tegen de onderkant van het dak, vooral in de winter.

Asbest op en bij het dak

Asbest is in Nederland sinds 1 juli 1993 verboden, maar in gebouwen en materialen van voor 1994 kan het nog zitten. Bij daken gaat het vaak om golfplaten op schuren, garages en bergingen. Soms gaat het om leien of platen bij het dak of de dakgoot.

Of een plaat echt asbest bevat, kan alleen een gecertificeerd bedrijf vaststellen. Het woningrapport toont per adres of er een asbestverdenking voor het dak bekend is. Dat is een aanwijzing, geen vaststelling. Meer hierover lees je in asbest in een huis dat je wilt kopen.

Vragen aan de verkoper over het dak

Stel deze vragen bij de bezichtiging of via je makelaar:

• Hoe oud is de dakbedekking, en is er een factuur of garantie van de laatste vervanging?
• Zijn er de afgelopen jaren lekkages geweest, en wat is er gerepareerd?
• Wanneer zijn de goten en de schoorsteen voor het laatst nagekeken?
• Is het dak geïsoleerd, van binnen of van buiten?
• Liggen er zonnepanelen op, en is het dak daarvoor gecontroleerd? Lees ook wat je moet weten over zonnepanelen bij het kopen van een huis.
• Is de dakkapel of dakopbouw met vergunning geplaatst? Lees ook wanneer een dakkapel of aanbouw een vergunning nodig heeft.

Noteer de antwoorden. Wat een verkoper over het dak weet, hoort hij te melden.

Wat de bouwkundige keuring van het dak ziet

Een bouwkundige keuring neemt het dak altijd mee, maar een keurder beklimt niet elk dak. Bij een hoog of steil hellend dak blijft het vaak bij een blik vanaf de grond, door een dakraam of vanaf zolder.

Voor een plat dak van een aanbouw, of een woning met veel lekkagesporen, kun je een dakdekker vragen om een inspectie of offerte.

Wanneer het dak je bod raakt

Een paar gebroken pannen of een vuile goot zijn onderhoud. Grotere posten zijn een dak dat doorzakt, een platte bedekking met blazen en plassen, of zichtbare houtrot in de constructie.

Wijst de keuring op vervanging op korte termijn? Vraag dan een offerte en gebruik die bij heronderhandeling. Of maak gebruik van het voorbehoud als het bedrag boven de afgesproken grens uitkomt.

Neem dakonderhoud in elk geval mee in je begroting voor de eerste jaren, ook als er nu niets mis lijkt.

Checklist voor je bod

Bronnen

• Rijksoverheid, asbestbeleid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asbest/asbestbeleid
• Ondernemersplein, werken met asbest: https://ondernemersplein.overheid.nl/werken-met-asbest
• Vereniging Eigen Huis: https://www.eigenhuis.nl