Koper in een gemeentearchief bladert door oude bouwtekeningen naast rollen blauwdrukken en een maquette van het huis
Vergunningen en plannen

Vergunningen van een huis checken voordat je koopt

Een aanbouw of dakkapel zonder vergunning wordt na de overdracht jouw probleem. Met een paar gerichte checks weet je voor je bod of de papieren kloppen.

Huisverklikker7 min leestijd
Deel op RedditDeel op X

Of een aanbouw, dakkapel of verbouwde zolder vergund is, zoek je uit in het bouwdossier van de gemeente en in de officiële bekendmakingen. Wat daar ontbreekt, toets je aan de regels voor vergunningvrij bouwen en vraag je schriftelijk na bij de verkoper. Op foto's zie je het verschil tussen vergund en illegaal niet.

Een illegale aanbouw wordt jouw probleem

Het verbod om zonder vergunning te bouwen omvat ook het in stand houden van zo'n bouwwerk. De Raad van State heeft meerdere keren geoordeeld dat een koper die een illegaal bouwwerk laat staan, zelf als overtreder kan worden aangemerkt. Het maakt daarbij niet uit dat de vorige eigenaar het heeft gebouwd. Wat je onderling met de verkoper afspreekt, telt tegenover de gemeente niet.

Wat de gemeente dan kan doen:

  • Legaliseren. Je vraagt alsnog een vergunning aan. Dat lukt als het bouwwerk past binnen de regels van nu, of als de gemeente bereid is mee te werken.
  • Handhaven. Lukt legaliseren niet, dan kan de gemeente een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang opleggen. In het slechtste geval moet de aanbouw eraf, op jouw kosten.
  • Gedogen. Soms laat de gemeente het bij een situatie die niet meer te veranderen is. Daar heb je geen recht op.

Een illegale verbouwing kan ook gevolgen hebben voor je verzekering en voor de taxatie. En het blokkeert soms een latere verbouwing. Vergunningvrij bouwen mag namelijk niet aan of bij een bouwwerk dat zelf zonder vereiste vergunning is gebouwd.

Je zoekt het uit in vijf stappen. Dit overzicht laat zien wat je bij elke stap vindt, en waar het ophoudt.

Waar je wat vindt
Vijf plekken om de vergunningen van een huis na te gaan
  1. Verkoopinformatie naast de BAG

    De officiële oppervlakte en het bouwjaar, onder andere via het WOZ-waardeloket.

    Let op: Meer vierkante meters in de verkoopinformatie dan in de BAG wijst vaak op een latere verbouwing.

  2. Bouwdossier bij de gemeente

    Verleende bouw- en omgevingsvergunningen voor het adres, met tekeningen.

    Let op: Oude dossiers zijn soms onvolledig. Een ontbrekend stuk is nog geen bewijs van illegale bouw.

  3. Officiële bekendmakingen

    Aanvragen en verleende vergunningen voor het adres en voor de buren.

    Let op: Gemeenten moeten deze kennisgevingen sinds 1 juli 2021 online publiceren. Van oudere jaren vind je lang niet alles.

  4. Omgevingsloket

    Met de Vergunningcheck zie je welke regels nu gelden voor een verbouwing op het adres.

    Let op: Dit zijn de regels van nu. Of een oude aanbouw vergunningvrij was, hangt af van de regels uit het bouwjaar.

  5. Verkoper, makelaar en gemeente

    Welke verbouwingen er zijn gedaan, in welk jaar, en kopieën van vergunningen.

    Let op: Handhaving staat vaak nergens gepubliceerd. Vraag er schriftelijk naar.

De nummers volgen de stappen in dit artikel. Bronnen: IPLO, Omgevingsloket, officielebekendmakingen.nl en de Wet elektronische publicaties (in werking sinds 1 juli 2021).

Stap 1: kijk wat er is veranderd

Leg de huidige situatie naast het oorspronkelijke ontwerp. Signalen dat er later iets is bijgebouwd:

  • een aanbouw of serre met ander metselwerk of andere kozijnen dan de rest
  • een dakkapel aan de voorkant, of een opgetild dak
  • een garage of schuur die is omgebouwd tot woonruimte
  • een dakterras
  • een woonoppervlak in de verkoopinformatie dat groter is dan wat de BAG registreert

Dat laatste is een goede eerste check. De oppervlakte uit de basisregistratie zie je onder andere bij de WOZ-gegevens; lees daarvoor WOZ-waarde opzoeken.

Stap 2: vraag het bouwdossier op

Elke gemeente bewaart per adres de verleende bouw- en omgevingsvergunningen met tekeningen. Dat heet het bouwdossier of bouwarchief. Veel grote gemeenten hebben het online, anders vraag je het aan bij het gemeentearchief of het omgevingsloket van de gemeente. Reken bij een aanvraag op een paar dagen tot enkele weken.

Waar je in het dossier op let:

  1. Is er een vergunning voor elke uitbouw? Vergelijk de tekeningen met wat je ziet.
  2. Klopt de maatvoering? Een vergunning voor een uitbouw van 3 meter dekt geen uitbouw van 5 meter.
  3. Is de vergunning ook gebruikt zoals verleend? Een vergunning voor een berging is geen vergunning voor een slaapkamer.
  4. Ontbreekt er iets? Dan was het misschien vergunningvrij, of is er nooit iets aangevraagd. Dat zoek je uit met stap 4.

Oudere dossiers zijn soms incompleet. Een ontbrekende tekening uit 1975 bewijst niet dat er gebouwd is zonder vergunning. Vraag dan de gemeente of er iets bekend is.

Stap 3: zoek bekendmakingen en lopende aanvragen

Aanvragen en verleende vergunningen worden openbaar gemaakt. Sinds 1 juli 2021 moeten gemeenten die kennisgevingen online publiceren. Van oudere jaren vind je lang niet alles terug.

Op overheid.nl en officielebekendmakingen.nl zoek je op straat en huisnummer. Je ziet aanvragen en verleende vergunningen voor het adres, maar ook voor de buren. Een aangevraagde dakopbouw naast je toekomstige huis is ook relevant.

Handhavingsbesluiten worden lang niet altijd gepubliceerd. Vraag daarom ook de gemeente en de verkoper of er ooit een handhavingsverzoek of een last onder dwangsom is geweest.

Ons woningrapport zet de gevonden vergunningen en bekendmakingen voor een adres op een rij, zodat je ziet waar je in het dossier moet kijken.

Stap 4: controleer of het vergunningvrij was

Veel kleine verbouwingen hebben geen vergunning nodig. Een uitbouw aan de achterkant binnen bepaalde maten, of een dakkapel in het achterdakvlak, kan vergunningvrij zijn. Het moet dan wel voldoen aan de regels die golden op het moment dat er gebouwd werd. Die zijn door de jaren heen een paar keer veranderd.

Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 lopen aanvragen via het Omgevingsloket. Met de Vergunningcheck daar zie je per adres welke regels er gelden voor een bepaalde verbouwing. Dat zijn de regels van nu, niet die uit het bouwjaar.

Hoe je een oude dakkapel of aanbouw toetst, staat in dakkapel en aanbouw: vergunning of niet. Gaat het om een monument of een beschermd stadsgezicht, dan is vrijwel niets vergunningvrij; lees dan een monument kopen.

Leg je de uitkomsten van stap 2 tot en met 4 naast elkaar, dan kom je met vier vragen uit bij een van deze situaties.

Aanbouw of dakkapel gevonden: in orde of niet?
Vier vragen, in deze volgorde
  1. Staat er een vergunning voor in het bouwdossier?
    Jaga naar vraag 2
    Neega naar vraag 3
  2. Kloppen de maten en het gebruik met wat er is vergund?
    JaIn orde. Bewaar een kopie van de vergunning.
    Neega naar vraag 3
  3. Was het vergunningvrij volgens de regels van het bouwjaar?
    JaIn orde. Leg bouwjaar en maten vast, bijvoorbeeld in de koopovereenkomst.
    Nee of onbekendga naar vraag 4
  4. Past het bouwwerk binnen de regels die nu gelden?
    JaLegaliseren lijkt haalbaar. Vraag de gemeente vooraf en spreek af wie het regelt en betaalt.
    NeeKans op handhaving. Laat de verkoper het oplossen, neem de kosten mee in je bod of zie af van de koop.
Vereenvoudigd beslispad. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht is vrijwel niets vergunningvrij. Of legaliseren lukt, beslist de gemeente; bij een afwijking van de regels kan zij meewerken, maar dat hoeft niet.

Stap 5: vraag het schriftelijk na bij de verkoper

Stel deze vragen aan verkoper en makelaar, en vraag om een schriftelijk antwoord:

  • Welke verbouwingen zijn er gedaan en in welk jaar?
  • Was daar een vergunning of melding voor? Graag een kopie.
  • Is er ooit contact geweest met de gemeente over handhaving, klachten van buren of bezwaar?
  • Is het gebruik ooit veranderd, bijvoorbeeld een bedrijfsruimte die woning werd?

De verkoper heeft een mededelingsplicht over wat hij weet. Jij hebt een onderzoeksplicht. Meer daarover in verborgen gebreken en de vragenlijst.

Illegale aanbouw gevonden: wat kun je doen?

Vind je een aanbouw zonder vergunning, dan heb je een paar opties:

  1. Vraag de gemeente vooraf hoe zij er tegenaan kijkt. Past het binnen het omgevingsplan, dan is legaliseren meestal een formaliteit met kosten.
  2. Laat de verkoper het oplossen. Spreek in de koopovereenkomst af dat de verkoper voor de overdracht een vergunning regelt. Of maak de koop daarvan afhankelijk met een ontbindende voorwaarde.
  3. Leg een garantie vast. De notaris of je eigen adviseur kan een bepaling opnemen waarin de verkoper instaat voor eventuele kosten van legalisatie of handhaving. Dat werkt alleen zolang de verkoper vindbaar en solvabel is.
  4. Pas je bod aan. Reken de kosten van legaliseren mee in je bod. In het ergste geval zijn dat de kosten van afbreken en het verlies aan woonruimte.
  5. Zie af van de koop. Heeft de gemeente al een handhavingstraject lopen, of lijkt legaliseren kansloos, dan koop je een conflict.

Checklist voor je bod

Zet je bod pas uit als je weet waar je staat. Meer over de voorbereiding lees je in wat je moet weten voordat je biedt.

  • Vergelijk het woonoppervlak in de verkoopinformatie met de oppervlakte in de BAG.
  • Vraag het bouwdossier van het adres op bij de gemeente.
  • Leg de vergunde tekeningen naast de aanbouw, dakkapel en zolder zoals ze nu zijn.
  • Zoek op officielebekendmakingen.nl naar aanvragen en vergunningen voor het adres en de buren.
  • Controleer bij elk onderdeel zonder vergunning of het vergunningvrij was volgens de regels uit het bouwjaar.
  • Vraag de verkoper schriftelijk naar verbouwingen, vergunningen en contact met de gemeente over handhaving.
  • Vraag de gemeente vooraf of een aanbouw zonder vergunning te legaliseren is.
  • Leg afspraken over legaliseren vast in de koopovereenkomst, zo nodig met een ontbindende voorwaarde.

Bronnen

Verder lezen in de koopgids

Achterkant van een rijtjeshuis met dakkapel en glazen aanbouw, een inspecteur meet de aanbouw op naast de eigenaar met tekeningen
Dakkapel en aanbouw: vergunning nodig of vergunningvrij?
Grachtenpand met klokgevel in de steigers, een vakman herstelt met de hand een oud raamkozijn
Monument kopen: regels, vergunningen en subsidie
Rij huizen aan een weiland dat is uitgezet met vlaggetjes, een bouwkraan in de verte en een stel op de stoep dat kijkt
Omgevingsplan: wat huizenkopers moeten weten en checken