Ontbindende voorwaarden bij een huis kopen: financiering, keuring en NHG

Na het tekenen kom je alleen onder een huiskoop uit via de wettelijke bedenktijd of via een ontbindende voorwaarde in je koopovereenkomst. Die voorwaarden regel je voordat je tekent, het liefst al in je bod. Zonder geldige reden afhaken kost meestal een boete, vaak 10 procent van de koopsom.

Bedenktijd: drie dagen na de getekende koopovereenkomst

Koop je als particulier een woning, dan moet de koop op papier staan. Een mondelinge afspraak bindt jou als koper dus nog niet. Na het tekenen geeft de wet je drie dagen bedenktijd. In die dagen kun je zonder reden en zonder kosten afzien van de koop.

De termijn begint op de dag na ontvangst van de getekende koopovereenkomst, of een kopie ervan. Valt de laatste dag in een weekend of op een erkende feestdag, dan schuift de termijn door naar de eerstvolgende werkdag. Wil je gebruikmaken van de bedenktijd, doe dat schriftelijk en zorg dat je kunt aantonen wanneer je het hebt gemeld.

De bedenktijd heeft twee grenzen. Heb je hem gebruikt en koop je binnen zes maanden toch hetzelfde huis van dezelfde verkoper, dan krijg je geen nieuwe bedenktijd. Bij een notariële veiling geldt hij niet.

De bedenktijd is geen tijd om alles nog uit te zoeken. Drie dagen is kort. Gebruik hem als laatste controle, niet als planning.

Welke ontbindende voorwaarden kun je afspreken?

Een ontbindende voorwaarde werkt alleen als de omschreven situatie zich voordoet. Je moet er bovendien binnen de afgesproken termijn een beroep op doen. Dit zijn de gebruikelijke voorwaarden.

Financieringsvoorbehoud

Krijg je de hypotheek niet rond, dan kun je de koop ontbinden. Drie punten bepalen hoeveel je eraan hebt:

• Het bedrag. Het voorbehoud geldt vaak voor een in de overeenkomst genoemd leenbedrag en soms tegen een maximale rente. Lees precies wat er staat.
• De termijn. Meestal een aantal weken. Na de datum vervalt het recht.
• Het bewijs. Vaak moet je afwijzingen van geldverstrekkers overleggen.

Een lage taxatie is niet automatisch een reden om te ontbinden. Het hangt af van hoe het voorbehoud is geformuleerd. Wat dat betekent als je boven de vraagprijs biedt, lees je in overbieden en taxatie.

Voorbehoud NHG

Je kunt afspreken dat de koop wordt ontbonden als je geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgt. In 2026 is de NHG-grens 470.000 euro, of 498.200 euro met energiebesparende maatregelen. Vanaf 1 januari 2027 is dat 500.000 euro, respectievelijk 530.000 euro.

Voorbehoud bouwkundige keuring

Je laat de woning na het tekenen keuren. Komen de herstelkosten boven een afgesproken bedrag, dan kun je ontbinden. Spreek dat bedrag concreet af, en vaak ook wie de keurder kiest. Wat een keurder bekijkt, lees je in de gids over de bouwkundige keuring.

Andere voorwaarden

Afhankelijk van je plannen kun je denken aan:

• het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor een verbouwing die je wilt doen;
• het verkopen van je huidige woning;
• bij een appartement: het ontvangen en beoordelen van de VvE-stukken. Hoe je die beoordeelt, staat in VvE-notulen lezen.

Hoe meer voorwaarden, hoe minder aantrekkelijk je bod voor de verkoper. Kies de voorwaarden die je echt nodig hebt.

Zonder voorbehoud bieden: sterker bod, meer risico

In een gespannen markt bieden kopers soms zonder voorbehouden. Dat maakt een bod sterker, maar verplaatst alle risico naar jou:

• Valt de taxatie lager uit, dan betaal je het gat zelf.
• Blijkt de financiering toch niet rond te komen, dan riskeer je de boete.
• Vind je na de koop een gebrek, dan kun je niet meer terug op grond van een keuring.

Het rekenvoorbeeld hieronder zet per tegenvaller naast elkaar wat er gebeurt met en zonder voorbehoud.

Een tussenweg is de woning vóór je bod laten keuren en je financiering vooraf goed laten doorrekenen. Dan weet je wat je opgeeft. Lees ook wat je moet weten voordat je biedt. Wat je na de koop nog kunt doen bij een gebrek, staat in verborgen gebreken en de vragenlijst.

Welke voorwaarden passen bij jouw situatie?

Heb je een krap budget, geen spaargeld en een oude woning op het oog, dan zijn financierings- en keuringsvoorbehoud geen luxe. Laat je ze vallen om te winnen, doe dat dan alleen als je de risico's vooraf hebt ingeschat. Kijk bijvoorbeeld in ons woningrapport welke risico's er over het adres bekend zijn, zodat je weet wat je accepteert.

Noem je voorbehouden al in je bod, met het bedrag en de einddatum. Dan weet de verkoper waar hij ja tegen zegt. Controleer daarna of ze precies zo in de concept-koopovereenkomst staan, want daar beroep je je later op.

Leg je keuze voor aan de mensen die met je meekijken:

• Je hypotheekadviseur: welk bedrag en welke termijn zijn realistisch voor een financieringsvoorbehoud?
• De makelaar van de verkoper: welke voorwaarden zijn bespreekbaar?
• Je eigen aankoopmakelaar of notaris: kloppen de formuleringen in de concept-koopovereenkomst?

Waarborgsom of bankgarantie: 10 procent bij de notaris

In de standaard koopovereenkomst staat meestal dat je binnen een paar weken een waarborgsom van 10 procent van de koopsom stort bij de notaris. Je kunt ook een bankgarantie voor dat bedrag laten afgeven. Een bankgarantie kost meestal een eenmalig bedrag.

De waarborgsom is zekerheid voor de verkoper. Ontbind je op grond van een geldige voorwaarde, dan krijg je hem terug. Kom je zonder geldige reden je verplichtingen niet na, dan kan de verkoper aanspraak maken op de boete uit de overeenkomst. In de standaardovereenkomst is dat vaak 10 procent van de koopsom.

Termijnen bewaken: na de einddatum vervalt je voorbehoud

Elke ontbindende voorwaarde heeft een einddatum. Zet ze direct na het tekenen in je agenda, samen met de termijn voor de waarborgsom. De tijdlijn laat zien wanneer welke uitweg dichtgaat.

Stuur een beroep op een voorwaarde altijd schriftelijk, op de manier die de overeenkomst voorschrijft, en bewaar het bewijs. Vraag de stukken die je nodig hebt op tijd op, zoals een afwijzing van de bank of het keuringsrapport.

Checklist voor je bod

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 7:2 (bedenktijd koop woning): https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/
• Rijksoverheid, bedenktijd bij het kopen van een huis: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen
• NHG, NHG-grens in 2027 naar 500.000 euro: https://www.nhg.nl/nhg-actueel/nhg-grens-in-2027-naar-500000-euro/