Vanaf welk bouwjaar zit er geen asbest meer in een huis?

Toepassen van asbest is sinds 1993 verboden, met de laatste uitzonderingen tot 1994. Bij huizen die daarna zijn gebouwd is de kans klein. In oudere huizen kan het zitten, ook als het huis later is gerenoveerd.

Is er een verbod op asbestdaken?

Nee. Een wetsvoorstel voor een verbod op asbestdaken is in juni 2019 door de Eerste Kamer verworpen. Een asbestdak is dus niet verboden, maar verweerde platen kunnen vezels afgeven en verwijderen kost geld.

Wat betekent de asbestclausule in de koopovereenkomst?

Met de standaard asbestclausule verklaart de verkoper dat hij niet weet of er asbest in de woning zit en dat het er kan zijn. Jij als koper aanvaardt de gevolgen daarvan. Je kunt de verkoper daarna moeilijk aanspreken op asbest dat je later vindt.

Mag ik asbest zelf verwijderen?

Als particulier mag je in je eigen woning onder strikte voorwaarden maximaal 35 m² asbesthoudende plaatmaterialen verwijderen, zoals geschroefde golfplaten. Je moet de sloop altijd vooraf melden bij de gemeente via het Omgevingsloket. Voor de rest heb je een gecertificeerd bedrijf nodig.

Kleifiguur in wit beschermpak inspecteert vanaf een ladder het golfplaten dak van een schuurtje, een koper kijkt op afstand toe

Staat van de woning

Asbest in huis: waar het zit en wat je checkt bij kopen

In een huis van voor 1994 kan asbest zitten. Dat is meestal geen reden om af te haken, wel om te weten waar het zit voordat je gaat verbouwen.

Huisverklikker13 november 20267 min leestijd

Deel op Reddit Deel op X

Asbest in een huis is geen acuut gevaar zolang het heel blijft en niemand eraan zit. Het wordt een probleem als je gaat breken, boren of schuren, en dat is precies wat er gebeurt als je na de koop verbouwt. Zoek daarom voor je bod uit waar het zit, wat de asbestclausule voor je betekent en wat verwijderen kost aan geld en tijd.

Asbest werd tot begin jaren negentig volop gebruikt in de bouw: goedkoop, brandwerend en sterk. Daarom kan het in een groot deel van de Nederlandse huizen zitten.

Welke huizen asbest kunnen bevatten

Het toepassen van asbest is in Nederland sinds 1993 verboden. Het wetsvoorstel voor het asbestdakenverbod ging uit van 1994 als moment waarop het toepassen definitief stopte. Huizen gebouwd vanaf midden jaren negentig zijn dus in principe asbestvrij.

Bij oudere huizen hangt het af van bouwjaar, bouwmethode en latere verbouwingen. Ook een huis van rond 1900 kan asbest bevatten, bijvoorbeeld in een schuur of een vloerbedekking uit de jaren zeventig. Meer over wat je bij oudere woningen checkt, lees je in oud huis kopen.

Zeker weten doe je het alleen met een asbestinventarisatie of een laboratoriumanalyse van een monster. Op het oog lijken asbesthoudende en asbestvrije platen vaak op elkaar.

Waar asbest in een huis zit

Op deze plekken let je bij de bezichtiging:

Golfplaten op schuren, garages en aanbouwen
Dakbeschot, boeiboorden en overstekken, vaak vlakke grijze platen
Gevelplaten en panelen onder of naast ramen
Rond de cv-ketel en kachel: oude rookgasafvoer, brandwerende platen
Vloerzeil en vloertegels uit de jaren zestig en zeventig, en de lijm eronder
De kruipruimte: isolatie of platen als afwerking
Vensterbanken van kunststeen en spuitpleister op plafonds
Afvoer- en ventilatiebuizen van cementachtig materiaal

Waar asbest in een huis kan zitten

Doorsnede van een huis van voor 1994 met schuur; grijs is materiaal dat asbest kan bevatten

Golfplaten op schuur, garage of aanbouw
Boeiboord, overstek en dakbeschot
Gevelplaten en panelen
Rond cv-ketel en kachel: rookgasafvoer, brandwerende plaat
Vloerzeil en vloertegels uit de jaren zestig en zeventig, en de lijm eronder
Kruipruimte: isolatie of platen onder de vloer
Vensterbank van kunststeen, spuitpleister op het plafond
Afvoer- en ventilatiebuizen van cementachtig materiaal

Schematische tekening. Niet elk huis heeft al deze plekken, en een grijze plaat is niet vanzelf asbest. Zekerheid geeft alleen een asbestinventarisatie of een monster dat in een lab is onderzocht.

Een vlakke grijze plaat met een honingraatpatroon aan de achterkant is reden om door te vragen. Dat geldt ook voor een cementachtige golfplaat zonder merk. Kijk daarom ook in de kruipruimte en op zolder.

Asbestdaken: niet verboden, wel een kostenpost

Een asbestdak is niet verboden. Er was jarenlang een plan voor een verbod, maar de Eerste Kamer heeft dat wetsvoorstel in juni 2019 verworpen. Een asbestdak telt wel mee in je berekening:

Oude golfplaten verweren en kunnen vezels afgeven, zeker na hagel of brand.
Verzekeraars worden terughoudender met asbestdaken.
Verwijderen en vervangen kost een flink bedrag, afhankelijk van oppervlak en bereikbaarheid.

In ons woningrapport staat per adres of er een verdenking is van een asbestdak, op basis van openbare kaartgegevens. Dat is een aanwijzing om gericht te kijken, geen vaststelling. Hoe je de rest van het dak beoordeelt, staat in het dak controleren voor je koopt.

De asbestclausule in de koopovereenkomst

Met de asbestclausule gaat het risico van asbest van verkoper naar koper. In de standaardkoopovereenkomst die makelaars gebruiken, staat die bij huizen van voor 1994 vaak. De verkoper verklaart daarin dat hij niet weet of er asbest in het huis zit, maar dat het er kan zijn. Jij als koper verklaart dat je de gevolgen daarvan aanvaardt.

Wat dat praktisch betekent:

Vind je na de koop asbest, dan kun je de verkoper daar meestal niet op aanspreken.
Wist de verkoper wel van asbest en zei hij niets, dan geldt zijn mededelingsplicht nog steeds. Hoe die werkt, lees je bij verborgen gebreken en de vragenlijst.
Een clausule die verder gaat dan de standaard en alle risico bij jou legt, kan in de rechtszaal als onredelijk worden gezien. Daar wil je het niet op laten aankomen.

Vragen aan de verkoper en onderzoek

Vraag de verkoper of makelaar eerst wat er al bekend is:

Is er ooit een asbestinventarisatie gedaan? Graag het rapport.
Is er asbest verwijderd, en is daar een vrijgavemeting van?
Weet de verkoper van asbest in schuur, dak, kruipruimte of rond de ketel?

Laat daarna de bouwkundige keuring asbestverdachte materialen benoemen. Dat is geen inventarisatie, maar het geeft een beeld. Wat een keuring wel en niet dekt, staat in de bouwkundige keuring.

Wil je meer zekerheid, laat dan een asbestinventarisatie doen door een gecertificeerd bedrijf. Dat kan voor je bod of als ontbindende voorwaarde. Bij een grote verbouwing heb je die vaak toch nodig.

Asbest eerst in je verbouwplanning

Wil je na de koop verbouwen, plan het asbest dan als eerste. Een asbestinventarisatie en de sanering zelf kosten tijd, en een gecertificeerd bedrijf heeft niet altijd meteen plek. Zolang er asbest zit waar de aannemer moet werken, kan die vaak niet beginnen.

Wie de sleutel krijgt en direct de keuken eruit wil halen, loopt anders weken vertraging op. Ondertussen lopen de dubbele woonlasten door. Neem in je begroting dus niet alleen de saneringskosten op, maar ook de tijd. Vraag een offerte aan voordat je de koop definitief maakt, zodat je weet waar je aan toe bent.

Zelf verwijderen: maximaal 35 m²

Als particulier mag je in je eigen woning maximaal 35 m² asbesthoudend materiaal zelf verwijderen. Het gaat dan om golfplaten die met schroeven vastzitten en heel blijven, of vloertegels die niet gelijmd zijn. Je mag dat niet opknippen in meerdere klussen om onder de grens te blijven.

Wie gaat slopen, moet dat altijd vooraf melden bij de gemeente via het Omgevingsloket. Alles boven de 35 m² laat je verwijderen door een gecertificeerd bedrijf. Dat geldt ook voor materialen die snel vezels afgeven, zoals spuitasbest of isolatie. Gemeenten kunnen eigen regels hebben voor melden en afvoeren; vraag het na.

Zelf verwijderen of een gecertificeerd bedrijf?

Alle vier de vragen ja: dan mag je het als particulier zelf doen

1Zit het in je eigen woning, of in een schuur op je eigen erf die je niet voor een bedrijf gebruikt?
Nee: gecertificeerd bedrijf. Kantoren en bedrijfsgebouwen vallen erbuiten.
2Gaat het in totaal om maximaal 35 m²?
Nee: gecertificeerd bedrijf. Een groter dak in stukken opknippen om onder de grens te blijven mag niet.
3Is het een plaat die met schroeven vastzit, of vloertegels of vloerbedekking die niet gelijmd zijn?
Nee: gecertificeerd bedrijf. Gespijkerd of gelijmd, dakleien, vastzittende buizen en schoorstenen, spuitasbest of isolatie: niet zelf doen.
4Is het heel en niet verweerd, en kun je het in zijn geheel verwijderen zonder te breken of te zagen?
Nee: gecertificeerd bedrijf. Verweerde of gebroken platen, en vinylvloer met asbest in de rug, zijn voor een bedrijf.

Overal ja: je mag het zelf verwijderen

Minstens 1 week voorafSloopmelding bij de gemeente via het Omgevingsloket
Minstens 2 dagen voorafStartmelding
Tijdens het werkNiet breken of zagen; luchtdicht verpakken in stevig, doorzichtig plastic met "Asbest" erop
Eerste werkdag ernaEindmelding, en het afval apart naar de milieustraat met een kopie van de melding

Bron: IPLO (Informatiepunt Leefomgeving), spelregels voor particuliere verwijdering van asbest, geraadpleegd 13 november 2026. Je mag voor de klus geen aannemer of andere vakman inhuren. Gemeenten kunnen extra eisen stellen, bijvoorbeeld bij het afleveren op de milieustraat.

Wat asbest betekent voor je bod

Asbest is geen reden om een huis te laten liggen, wel een kostenpost. Hoe zwaar die weegt, hangt af van waar het zit:

Asbest in een schuur of aanbouw die je laat staan: weinig risico, eventueel later verwijderen.
Asbest waar je wilt verbouwen, zoals in de keuken, de vloer of rond de cv: reken de saneringskosten mee in je bod en in je verbouwingsbudget.
Een asbestdak van een woning of grote schuur: vraag een offerte voor vervangen, en check of je verzekeraar het dak accepteert.
Asbest in slechte staat, zoals verweerde platen of beschadigde isolatie: laat je adviseren voordat je bewoont.

Bekijk het in samenhang met de rest van het huis. Een asbestdak op een schuur weegt anders bij een huis dat verder in goede staat is dan bij een huis waar ook het dak en de installaties aan vervanging toe zijn.

Checklist voor je bod

Kijk bij de bezichtiging naar golfplaten, boeiboorden, gevelplaten en de plek rond de cv-ketel.
Kijk in de kruipruimte en op zolder naar platen en isolatie.
Vraag de verkoper om een eerder asbestinventarisatierapport en, na sanering, de vrijgavemeting.
Laat de bouwkundige keuring asbestverdachte materialen benoemen.
Lees de asbestclausule in de koopovereenkomst en check of die verder gaat dan de standaard.
Laat voor je bod of als ontbindende voorwaarde een asbestinventarisatie doen als je wilt verbouwen.
Vraag een saneringsofferte en een planning aan voordat de koop definitief is.
Check bij een asbestdak of je verzekeraar het dak accepteert.

Bronnen

Verder lezen in de koopgids

Opengewerkt rijtjeshuis van klei, een bouwkundige met zaklamp bij het kruipluik in de gang, kopers kijken mee vanaf de trap

Bouwkundige keuring: wat het dekt en wanneer je hem laat doen

Dakdekker van klei op een ladder bekijkt losse dakpannen, een stel kijkt vanaf de stoep omhoog

Dak controleren voor je een huis koopt: plat en hellend

Jaren-30-rijtjeshuis met erker en glas-in-lood, een stel bewondert het vanaf de stoep terwijl de makelaar in de deur staat

Jaren 30-woning kopen: waar je op let en wat verduurzamen vraagt