Jaren 30-woning kopen: waar je op let en wat verduurzamen vraagt
Jaren 30-woningen zijn geliefd om hun erkers, glas-in-lood en ruime kamers. Ze zijn ook bijna honderd jaar oud, en dat zie je terug in fundering, isolatie en installaties.
Bij een jaren 30-woning is de fundering de vraag die je bod het meest kan raken. Isolatie, glas, leidingen en elektra verschillen per huis, maar dat zijn kosten die je kunt begroten. Een bouwkundige keuring is bij dit type woning bijna altijd de moeite waard.
Rond de jaren dertig van de vorige eeuw werden in Nederland grote aantallen rijtjeshuizen, twee-onder-een-kappers en portiekwoningen gebouwd. Je herkent ze aan erkers, glas-in-lood bovenlichten, een steile trap, ruime kamers en vaak een voor- en achtertuin. De tekening laat zien waar de vaste aandachtspunten zitten.
- 1Dak en zolder. Vaak niet geïsoleerd; dat kan meestal van binnenuit. Is de zolder een kamer geworden, vraag dan naar de vergunning.
- 2Glas en kozijnen. Enkel glas en glas-in-lood laten veel warmte door. Kijk onder de ramen naar houtrot.
- 3Spouwmuur. Van origine leeg. Vraag of hij is nagevuld, wanneer en waarmee.
- 4Muur tussen voor- en achterkamer. Weggehaald? Vraag naar de stalen balk en de berekening.
- 5Leidingen en elektra. Mogelijk nog lood in de waterleiding, of een oude groepenkast met schroefzekeringen.
- 6Houten vloer en kruipruimte. Vocht tast de balken aan. Kijk door het luik; isoleren van onderaf kan vaak.
- 7Fundering. Houten palen rotten als de koppen boven het grondwater komen (rood in de tekening).
Fundering: houten palen of staal?
Of een woning uit die periode op houten palen of op staal staat, hangt af van de bodem. In gebieden met slappe veen- en kleigrond, zoals grote delen van Holland, Utrecht en Zeeland, is een houten paalfundering gebruikelijk. Op zand werd vaker op staal gebouwd. Het bouwjaar alleen zegt het dus niet.
Houten palen blijven goed zolang ze onder water staan. Daalt het grondwater, dan kunnen de paalkoppen gaan rotten. Ook te korte palen kunnen schade geven. Signalen zijn scheuren in de gevel, scheve deuren en ramen en een vloer die afloopt.
De verkoper weet of er funderingsonderzoek of herstel is gedaan, en kan je het rapport geven. De gemeente weet of er een funderingsaanpak of een bekend risico in de straat is. Hoe palen precies bezwijken en wat onderzoek oplevert, lees je in de gids over houten paalfundering.
Spouwmuur is meestal niet geïsoleerd
Veel jaren 30-woningen hebben een spouwmuur: twee lagen metselwerk met een luchtspouw ertussen. Die spouw is van origine leeg. Later is hij in een deel van de woningen nagevuld met isolatiemateriaal, in andere niet.
Vraag of de spouw is gevuld, wanneer en met welk materiaal. Kleine boorgaatjes in de voegen van de gevel zijn een teken dat er is nageïsoleerd. Spouwmuurisolatie is bij dit type woning vaak een van de eerste stappen in verduurzaming.
Niet elke spouw is geschikt, bijvoorbeeld door vervuiling of omdat hij te smal is. Een isolatiebedrijf kan dat meten.
Enkel glas en glas-in-lood kosten warmte
Origineel enkel glas en glas-in-lood zijn sfeerbepalend, maar zorgen voor veel warmteverlies. Vaak is een deel al vervangen door dubbel glas. Glas-in-lood kan een voorzetraam krijgen of worden verwerkt in isolerend glas.
Kijk ook naar de kozijnen: houtrot onder ramen is bij deze woningen gebruikelijk. Staat de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht, of is het een monument, dan heb je voor wijzigingen aan de buitenkant mogelijk een vergunning nodig.
Houten vloer boven de kruipruimte: let op vocht
De begane grondvloer is in veel jaren 30-woningen van hout, op balken boven een kruipruimte. Een vochtige kruipruimte kan die balken aantasten. Kijk door het luik, ruik, en laat de keurder er specifiek naar kijken.
Vloerisolatie vanuit de kruipruimte is vaak goed mogelijk als er genoeg ruimte is. Waar vocht vandaan komt en wat je eraan doet, staat in vocht en de kruipruimte.
Loden leidingen en oude elektra komen voor
Loden waterleidingen kunnen volgens de Rijksoverheid in woningen van voor 1960 nog in gebruik zijn. Je herkent ze aan dof grijs, zacht metaal met vaak bolle verbindingen. De leidingen in huis zijn de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Een installateur kan ze controleren en vervangen.
De elektra is in veel woningen in de loop der jaren vernieuwd, maar niet altijd volledig. Let op een oude groepenkast met schroefzekeringen, weinig groepen of draden zonder randaarde. Laat bij twijfel een installateur kijken, zeker als je elektrisch wilt koken of een warmtepomp wilt.
Eerdere verbouwingen: vraag naar balk en vergunning
Bijna geen jaren 30-woning is nog in originele staat. Keukens zijn verplaatst, zolders zijn kamers geworden en er is een dakkapel of aanbouw bijgekomen. Soms is de muur tussen voor- en achterkamer weggehaald.
Vraag bij die laatste verbouwing door: was het een dragende muur, en is er een stalen balk geplaatst met een berekening? Vraag ook naar tekeningen, facturen en vergunningen. Een verbouwing zonder vergunning hoeft geen probleem te zijn, maar je wilt het weten voordat je tekent. Hoe je dat nagaat, lees je in vergunningen van een huis checken.
Jaren 30-woningen werden niet met asbest gebouwd, anders dan veel woningen uit de jaren zestig en zeventig. Bij latere verbouwingen kan wel asbesthoudend materiaal zijn gebruikt. Denk aan golfplaten op een schuur, beplating rond een cv-ketel of oude vloerbedekking. Asbest is sinds 1 juli 1993 verboden; materialen van voor 1994 kunnen het bevatten.
Energielabel verbeteren: eerst isoleren, dan warmtepomp
Zonder isolatie hebben veel jaren 30-woningen een laag energielabel. Kijk naar het geregistreerde label en vraag welke maatregelen al zijn genomen. Een gebruikelijke volgorde bij dit type woning:
- Kieren dichten en ventilatie op orde brengen.
- Spouwmuur, vloer en dak isoleren.
- Glas vervangen of voorzetramen plaatsen.
- Daarna kijken naar een (hybride) warmtepomp.
Bij isoleren hoort ventileren. Een oud huis dat ineens luchtdicht wordt, kan vochtproblemen krijgen. Wil je de kosten van verduurzaming meefinancieren, vraag dan je hypotheekadviseur naar de mogelijkheden. Op hypotheekrente zie je de actuele tarieven.
Je bod: fundering weegt het zwaarst
Grote onzekerheid over de fundering is de belangrijkste reden om je bod aan te passen of af te zien. Isolatie en installaties zijn kosten die je kunt begroten. Een bouwkundige keuring laat zien hoe het huis ervoor staat en wat er op je afkomt.
Naast de verkoper weten vier partijen het meest over een jaren 30-woning. Dit kun je bij ieder van hen navragen.
- Funderingsaanpak of bekend funderingsrisico in de straat
- Vergunningen voor dakkapel, aanbouw of verbouwing
- Beschermd stads- of dorpsgezicht, of monument
- Scheuren in de gevel, scheve deuren en ramen, een aflopende vloer
- Kruipruimte en vloerbalken
- Houtrot in de kozijnen en materialen die asbest kunnen bevatten
- Loden waterleidingen
- Groepenkast: schroefzekeringen, aantal groepen, randaarde
- Genoeg capaciteit voor elektrisch koken of een warmtepomp
- Is de spouw geschikt om na te vullen, of te smal of vervuild?
- Genoeg ruimte in de kruipruimte voor vloerisolatie
Vergelijk ook wat soortgelijke woningen in de buurt doen met de woningmarkt-kaart.
Checklist voor je bod
- Vraag de verkoper of er funderingsonderzoek of herstel is gedaan, en vraag het rapport op.
- Vraag bij de gemeente of er een funderingsaanpak of bekend risico in de straat is.
- Neem bij twijfel over de fundering een funderingsonderzoek op in je voorbehoud.
- Vraag welke isolatie is aangebracht, waar en wanneer, en of de spouw is nagevuld.
- Vraag of waterleidingen en elektra zijn vernieuwd, en hoe volledig.
- Kijk door het luik van de kruipruimte en laat de keurder de vloerbalken controleren.
- Vraag tekeningen, berekeningen en vergunningen op van eerdere verbouwingen, zeker bij een weggehaalde muur.
- Laat een bouwkundige keuring doen.
Bronnen
- Rijksoverheid, loden leidingen opsporen en vervangen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/gezond-en-veilig-wonen/vraag-en-antwoord/hoe-kan-ik-loden-leidingen-in-mijn-huis-opsporen-en-laten-vervangen
- Rijksoverheid, asbestbeleid: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asbest/asbestbeleid
- Vereniging Eigen Huis: https://www.eigenhuis.nl
