Bouwkundige keuring: wat het dekt en wanneer je hem laat doen
Een bouwkundige keuring is een momentopname van wat een keurder in een paar uur kan zien. Dat is veel, maar het is geen garantie, en hoe je hem inzet bepaalt wat hij je oplevert.
Laat de bouwkundige keuring meestal na je bod doen, onder het voorbehoud dat standaard in de koopovereenkomst staat. Lees het rapport als een lijst signalen, niet als garantie, en let vooral op wat de keurder niet kon zien. Of je bij gebreken van de koop af kunt, hangt af van de tekst van dat voorbehoud.
Waarom je een keuring nodig hebt
Een keuring is voor de meeste kopers het enige moment waarop iemand met verstand van bouwen een paar uur door het huis loopt. Dat maakt hem waardevol. Het maakt hem ook gevaarlijk als je denkt dat hij meer zegt dan hij doet.
Als koper heb je een onderzoeksplicht. Je wordt geacht zelf de staat van de woning te onderzoeken. Wat je bij normaal onderzoek had kunnen ontdekken, kun je de verkoper later lastig verwijten.
De verkoper heeft op zijn beurt een mededelingsplicht voor gebreken die hij kent. Tussen die twee plichten zit een gat, en een keuring maakt dat gat kleiner. Hoe die plichten samen werken, lees je in verborgen gebreken en de vragenlijst.
Wat een keurder wel bekijkt
Een standaard keuring kijkt naar wat zichtbaar en veilig bereikbaar is:
- Dak en goten: dakbedekking, pannen, aansluitingen en hemelwaterafvoer, voor zover zichtbaar vanaf ladder of zolder.
- Gevels en voegwerk: scheuren, verweerde voegen, lateien boven ramen.
- Kozijnen, ramen en deuren: houtrot, beglazing, sluiting.
- Kruipruimte: water, vocht, staat van de vloer en balken, voor zover de keurder erin kan.
- Vloeren, wanden en plafonds: scheefstand, scheuren, vochtplekken.
- Installaties: de zichtbare delen van elektra, verwarming, water en riolering.
Een keurder controleert meestal niet of de cv-ketel technisch in orde is. Ook of de groepenkast aan de huidige normen voldoet, valt er vaak buiten. Daarvoor schakel je een installateur in.
Veel keurders noemen ook materialen die mogelijk asbest bevatten. Dat is een verdenking, geen vaststelling. Wat je dan doet, staat in asbest in een huis kopen.
Wat een keuring niet dekt
Vier soorten vragen beantwoordt een keuring niet:
- Wat achter afwerking zit. Een keurder breekt niets open. Een net gestuukte muur of een nieuwe vloer kan oude problemen verbergen.
- Fundering in de diepte. Een keurder kan wijzen op signalen zoals scheuren of scheefstand. Een echt funderingsonderzoek met inspectieput of metingen is apart werk.
- Juridische en administratieve zaken. Erfpacht, VvE-stukken, vergunningen en erfdienstbaarheden horen er niet bij.
- De omgeving. Bodemverontreiniging, overstromingskans en geluid zie je niet in het huis zelf.
Twijfel je over de fundering, lees dan eerst houten paalfundering voordat je een vervolgonderzoek bestelt. Voor de juridische zaken en de omgeving heb je andere bronnen nodig. Het woningrapport bundelt onder meer vergunningen, bodemgegevens en overstromingskans per adres. Het vervangt geen keuring, maar vult aan wat een keurder niet in huis ziet.
Keuring voor of na het bod?
Sinds februari 2018 staat het voorbehoud van een bouwkundige keuring standaard in het modelkoopcontract. Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de makelaarsorganisaties hebben dat contract samen opgesteld. Je hoeft er dus niet om te vragen.
Wil je zonder voorbehoud kopen, of wil de verkoper geen keuring toestaan, dan moet het voorbehoud expliciet worden doorgehaald. Er zijn twee gangbare routes.
Na het bod, onder voorbehoud
Je biedt, komt mondeling tot overeenstemming en laat binnen de afgesproken termijn keuren. Dit is de normale route en de goedkoopste. Je keurt alleen het huis dat je echt kunt kopen.
Keuring vooraf
In een markt waarin biedingen zonder voorbehoud gebruikelijk zijn, laten sommige kopers vóór het bieden keuren. Je betaalt dan misschien voor een keuring van een huis dat je niet krijgt, maar je biedt wel met kennis. Wat je daarbij afweegt, staat in ontbindende voorwaarden en wat je moet weten voordat je biedt.
Sla de keuring niet over omdat de woning er netjes uitziet. Juist bij een frisgeschilderd huis is er weinig aan de buitenkant af te lezen.
Het voorbehoud: drempelbedrag en termijn
Een voorbehoud betekent niet dat je bij elk gebrek van de koop af kunt. Wat er mag, staat in de koopovereenkomst. Vaak staat er een bedrag in dat bepaalt wanneer je mag ontbinden.
Controleer daarom voor je tekent:
- Hoe lang de termijn voor de keuring is, en of die haalbaar is met de planning van keurders.
- Of er een drempelbedrag voor herstelkosten in staat, en hoe hoog.
- Of de kosten per gebrek of opgeteld worden beoordeeld.
- Mondeling akkoordJe bent het met de verkoper eens over prijs en voorwaarden.
- Koopovereenkomst getekendHierin staan de uiterste datum voor de keuring en het drempelbedrag voor herstelkosten.
- Wettelijke bedenktijd van 3 dagenJe kunt zonder reden van de koop af. Een keuring past er soms in, maar krap.
- Keuring en rapportBinnen de afgesproken termijn. Plan de keurder meteen in.
- Beslissen vóór de uiterste datumWil je ontbinden, meld het op tijd en zoals de koopovereenkomst voorschrijft.
Het keuringsrapport lezen in vier stappen
Een keuringsrapport is meestal opgebouwd per onderdeel, met een conditiescore en een kostenschatting. Die schatting is vaak verdeeld in kosten die direct nodig zijn en kosten voor de komende jaren. Lees het zo:
- Begin bij wat direct nodig is. Dat zijn de punten waar uitstel volgens de keurder schade of gevaar oplevert, zoals een lekkend dak of onveilige elektra.
- Scheid onderhoud van gebrek. Schilderwerk dat over een paar jaar moet, hoort bij een huis van die leeftijd. Een lekkage of houtrot in dragende delen is iets anders.
- Behandel bedragen als indicatie. De keurder geeft een schatting, geen offerte. Bij een groot bedrag vraag je een offerte van een vakman of een gespecialiseerd onderzoek aan.
- Kijk naar wat er niet is onderzocht. Een goed rapport zegt welke delen niet bereikbaar waren, zoals een kruipruimte zonder luik of een dak dat niet te belopen was. Dat zijn open vragen, geen goede punten.
Gebreken gevonden: doorgaan, heronderhandelen of ontbinden
Een keuring met een lijst kleine punten is normaal. Bij grotere punten heb je drie opties:
- Doorgaan zonder wijziging, als de kosten passen bij wat je voor dit huis verwachtte.
- Heronderhandelen, als er een gebrek is gevonden waar je bij het bod geen rekening mee kon houden. Onderbouw dat met het rapport en liefst een offerte. Een verkoper is niet verplicht mee te gaan.
- Ontbinden binnen het voorbehoud, als het gebrek boven de afgesproken grens uitkomt of je het risico niet wilt dragen.
Zorg dat de keuringskosten en eventuele herstelkosten in je begroting passen, naast de andere kosten van de aankoop.
Checklist voor je bod
- Vraag de verkoper of er eerder is gekeurd, en vraag dat rapport op.
- Vraag welke reparaties de afgelopen jaren zijn gedaan, met facturen.
- Vraag de makelaar welke termijn en welk drempelbedrag in het voorbehoud staan.
- Ga na of herstelkosten per gebrek of opgeteld tegen de drempel worden gelegd.
- Plan de keurder meteen in zodra je mondeling akkoord bent.
- Vraag de keurder wat hij niet kon bekijken en welk vervolgonderzoek hij aanraadt.
- Vraag bij een groot herstelpunt een offerte aan voordat de termijn afloopt.
- Neem keuringskosten en verwachte herstelkosten op in je begroting.
Bronnen
- Consumentenbond, bouwkundig voorbehoud standaard in koopcontract: https://www.consumentenbond.nl/nieuws/2018/bouwkundig-voorbehoud-voortaan-standaard-in-koopcontract-woning
- AVROTROS Radar, voorbehoud bouwkundige keuring standaard: https://radar.avrotros.nl/artikel/voorbehoud-bouwkundige-keuring-van-huis-wordt-standaard-in-koopcontract-24318
- Vereniging Eigen Huis: https://www.eigenhuis.nl
- Rijksoverheid, bedenktijd bij het kopen van een woning: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/hoeveel-bedenktijd-heb-ik-na-het-kopen-van-een-woning
