Funderingsherstel: wat het kost, wie betaalt en welke hulp er is

Funderingsherstel kost al snel tienduizenden euro's, en die betaal je als eigenaar in principe zelf. Wie bij de bank geen lening krijgt, kan terecht bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Voor een koper telt daarnaast hoe het herstel geregeld wordt en met welke buren.

Wat funderingsherstel inhoudt

Een fundering herstellen is geen klus voor een weekend. Bij een houten paalfundering wordt de oude fundering meestal vervangen door nieuwe palen of een nieuwe constructie. Het huis blijft daarbij gewoon staan.

Dat heeft gevolgen voor de bewoners:

• de vloeren gaan eruit;
• soms moet je tijdelijk ergens anders wonen;
• in een rijtje doet het hele blok tegelijk mee.

Wat kost funderingsherstel?

Er bestaat geen vaste prijs per woning. De beste recente cijfers komen uit een onderzoek van de AFM uit 2026 naar woningeigenaren in de hoogste risicogroep:

Het gemiddelde ligt veel hoger dan de mediaan. Een kleine groep heel dure gevallen trekt het gemiddelde omhoog. Bij 1 procent van de eigenaren zijn de kosten volgens de AFM zelfs hoger dan de waarde van de woning.

Bijkomende kosten zitten niet altijd in die bedragen. Denk aan tijdelijk ergens anders wonen en het herstellen van vloeren en afwerking.

De AFM schat dat ruim 120.000 woningeigenaren te maken hebben met een fundering waarvoor herstel noodzakelijk is. Ruim 75.000 van hen kunnen de kosten niet direct betalen uit spaargeld of beleggingen.

Wie betaalt funderingsherstel?

In principe betaal je als eigenaar zelf. Er is geen landelijke regeling die herstel vergoedt. Ga er niet van uit dat je opstalverzekering funderingsherstel door aantasting of verzakking dekt, en lees de voorwaarden van je eigen polis na.

Soms is een derde aansprakelijk. Dat speelt als de schade aantoonbaar door iemand anders is veroorzaakt, bijvoorbeeld door een lekkend riool of een bemaling. In de praktijk is dat lastig te bewijzen en heb je juridisch advies nodig.

Je kunt het herstel ook met een lening betalen, bijvoorbeeld met een verhoging van je hypotheek, als je bank dat toestaat. Bij een aankoop met NHG tellen de herstelkosten vanaf 2027 mee bij het bepalen van je maximale hypotheek; lees daarover meer in funderingsrisico en NHG vanaf 2027.

Funderingslening Maatwerk als de bank weigert

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is een landelijke voorziening van het Rijk. Het is er voor eigenaren die bij de bank geen lening voor herstel kunnen krijgen. Het fonds verstrekt de Funderingslening Maatwerk. Volgens de Rijksoverheid gelden onder meer deze voorwaarden:

• je bent eigenaar en woont zelf in de woning, of je bent een kleine particuliere verhuurder;
• je kunt door onvoldoende inkomen of vermogen geen funderingslening bij de bank krijgen;
• woningcorporaties en VvE's komen niet in aanmerking;
• de looptijd is 30 jaar en het minimumbedrag is 2.500 euro.

De lening is bedoeld voor het herstel zelf en voor bijkomende kosten. Voorbeelden zijn financieel advies en herstel van schade aan vloeren en muren.

In augustus 2026 maakte het kabinet bekend dat het fonds dat jaar 20 miljoen euro extra krijgt. Daarmee kunnen ook eigenaren met een laag inkomen herstel financieren. De actuele rente en de precieze voorwaarden vraag je na bij het fonds. Begin volgens de Rijksoverheid met het stappenplan van KCAF.

Wat het funderingsloket van de gemeente weet

Gemeenten met veel funderingsproblemen hebben vaak een funderingsloket of een vast aanspreekpunt. Daar kun je terecht met vragen als:

• Is er voor dit adres of deze straat funderingsonderzoek bekend?
• Is het bouwblok aangemerkt als herstelgebied?
• Is er een gemeentelijke regeling voor onderzoek of procesbegeleiding?

Wat een gemeente aanbiedt verschilt sterk. Neem het niet aan, vraag het na.

Herstel gaat meestal per bouwblok

In een rij huizen draagt de fundering vaak meerdere woningen tegelijk. Herstel van één huis kan dan schade veroorzaken bij de buren, of werkt niet goed zonder hen. Daarom gebeurt herstel meestal per bouwblok.

Dat maakt herstel een samenwerking tussen eigenaren met verschillende budgetten en belangen. Goede afspraken over planning, kosten en taakverdeling zijn net zo belangrijk als de techniek.

Als koper kijk je dus naar meer dan het huis zelf. Een blok waar al plannen liggen, met een vereniging of werkgroep van eigenaren, is een andere situatie. Daar staat een blok tegenover waar de buren nooit over hun fundering hebben nagedacht.

Wanneer pas je je bod aan?

Een fundering die aantoonbaar goed is hersteld, met papieren, is een plus. Een fundering die herstel nodig heeft maar waarvoor nog niets geregeld is, is een schuld die je overneemt. Verwerk de verwachte kosten in je bod.

Kijk ook wat er al bekend is. Een quickscan zegt iets over de kans op problemen, een uitgebreid onderzoek met inspectieput over de staat. In het taxatierapport van de taxateur staan sinds april 2026 een risicoklasse en bij hoog risico indicatieve herstelkosten. Ons woningrapport helpt je vooraf in te schatten of de fundering een onderwerp is, op basis van bouwjaar en openbare gegevens over de ondergrond.

Kun je de kosten niet financieren en ben je afhankelijk van buren die niet meewillen? Dan is afzien vaak de verstandigste keuze.

Checklist voor je bod

Bronnen

• AFM: Funderingsherstel financierbaar voor woningeigenaren (2026)
• Rijksoverheid: Kan ik een lening krijgen voor herstel van de fundering van mijn huis?
• Rijksoverheid: Steun voor eigenaren bij funderingsschade (28 augustus 2026)
• NHG: Het NHG Toetskader funderingsrisico
• KCAF: De fundering onder uw woning (2012)
• KCAF: Handboek funderingsherstel