Funderingsrisico en NHG vanaf 2027: wat er verandert voor kopers
Sinds april 2026 staat een inschatting van het funderingsrisico in elk taxatierapport. Vanaf 1 januari 2027 heeft die inschatting bij een hypotheek met NHG ook gevolgen voor hoeveel je kunt lenen.
Heeft een woning een hoog funderingsrisico, dan kun je vanaf 1 januari 2027 minder lenen met NHG. De geldverstrekker rekent de herstelkosten uit het taxatierapport om naar een maandlast. Die maandlast gaat af van wat je maximaal aan je hypotheek mag betalen.
Tot voor kort deed de bank niets met de fundering. De taxateur noemde de fundering hooguit in een bijlage, en wat je met die informatie deed, was aan jou. De nieuwe regels staan in de Voorwaarden en normen 2027 van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Ze gelden voor leningen waarvoor vanaf 1 januari 2027 een bindend aanbod wordt uitgebracht.
Wat de risicoklassen A tot E betekenen
De klasse in het taxatierapport komt uit een landelijke database en modelanalyses. Niemand heeft jouw fundering dus bekeken. Wat NHG per klasse eist:
| Klasse | Wat NHG vanaf 2027 eist |
|---|---|
| A, B of C | Geen extra eisen. Een hybride taxatie is toegestaan. |
| D of E | Een verkennend funderingsonderzoek is verplicht. |
| Geen klasse | De taxateur legt vast waarom niet. Vindt hij een inschatting wel nodig, dan is een verkennend onderzoek verplicht. |
Klasse A is het laagste risico, E het hoogste. Een D of E betekent dat het model op grond van bouwjaar, funderingstype en ondergrond een verhoogde kans op problemen ziet. Het zegt nog niet dat deze fundering slecht is.
Wat een verkennend funderingsonderzoek inhoudt
Het verkennend onderzoek is een quickscan door een deskundige. Die bekijkt de woning van buiten en binnen, meet de gevels en controleert of de inschatting uit het model klopt. De grond wordt niet opengegraven en de fundering wordt niet blootgelegd.
Het onderzoek moet voldoen aan de richtlijn voor quickscans van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Bestaat er al een geldig onderzoek dat de taxateur geschikt vindt, dan mag dat worden gebruikt. De uitkomst is laag, midden of hoog:
- Laag of midden: NHG stelt geen verdere eisen. Een hybride taxatie kan worden afgerond.
- Hoog: de geldverstrekker moet de indicatieve herstelkosten meewegen, en er is een fysieke taxatie nodig.
Ook een uitgebreid funderingsonderzoek telt mee. Daarbij wordt wel deels gegraven. Is de uitslag daarvan "onvoldoende" of "slecht", dan geldt de woning eveneens als hoog risico. NHG verplicht je nooit tot zo'n uitgebreid onderzoek.
NHG stelt geen eisen. Een hybride taxatie mag.
Een verkennend funderingsonderzoek is verplicht.
De taxateur legt vast waarom. Vindt hij een inschatting nodig, dan volgt onderzoek en een fysieke taxatie.
Geen verdere eisen. De taxatie kan worden afgerond.
Fysieke taxatie nodig. Een uitgebreid onderzoek met uitslag onvoldoende of slecht telt ook als hoog.
De indicatieve herstelkosten worden een maandlast, en die gaat af van wat je maximaal per maand aan je hypotheek mag betalen. NHG blijft mogelijk, het bedrag kan lager uitvallen.
Hoe herstelkosten je maximale hypotheek verlagen
Bij een hoog funderingsrisico rekent de geldverstrekker in vier stappen:
- Hij neemt de indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport, of het bedrag van de taxateur als dat afwijkt. Staat er een bandbreedte, dan rekent hij met het gemiddelde.
- Heb je meer dan 25.000 euro aan eigen middelen voor funderingsherstel, dan mag het deel boven die 25.000 euro van de herstelkosten af.
- Het overgebleven bedrag wordt omgerekend naar een maandlast, alsof het een annuïteitenlening van maximaal 30 jaar is tegen de toetsrente van de AFM.
- Die maandlast gaat af van de maximaal toegestane financieringslast. Wat overblijft, bepaalt je maximale hypotheek.
De herstelkosten in het taxatierapport zijn geen offerte. Voor een echte raming is uitgebreid onderzoek nodig. Om een idee te geven: de AFM rekende in 2026 voor eigenaren in de hoogste risicogroep met gemiddeld 92.000 euro aan herstelkosten. Voor de helft van hen lag het bedrag onder 54.000 euro. Meer daarover lees je in funderingsherstel: kosten en wie betaalt.
- Aftrek boven 25.000 euro
- geen
- Meegerekend
- 54.000 euro
- Maandlast bij 5 procent, 30 jaar
- 290 euro
Je mag per maand 290 euro minder aan je hypotheek kwijt zijn. Wordt je hypotheek ook tegen 5 procent getoetst, dan leen je ongeveer 54.000 euro minder.
- Aftrek boven 25.000 euro
- - 10.000 euro
- Meegerekend
- 44.000 euro
- Maandlast bij 5 procent, 30 jaar
- 236 euro
Je mag per maand 236 euro minder aan je hypotheek kwijt zijn. Wordt je hypotheek ook tegen 5 procent getoetst, dan leen je ongeveer 44.000 euro minder.
Wanneer de geldverstrekker zelf mag beslissen
De geldverstrekker mag zelf beoordelen of de herstelkosten meetellen in drie situaties:
- een verhoging of oversluiting voor noodzakelijke kwaliteitsverbetering;
- schuldconsolidatie;
- ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, bijvoorbeeld na een scheiding.
Zuiver oversluiten zonder verhoging valt helemaal buiten de regel. Voor een gewone aankoop gelden de regels dus wel.
Taxatierapport van voor 2027
Een taxatierapport is zes maanden geldig. Een rapport uit eind 2026 kan dus nog in 2027 worden gebruikt, maar mist mogelijk de indicatieve herstelkosten. Dan bestelt de geldverstrekker een nieuw rapport, of berekent hij de kosten zelf met de calculator van KCAF.
Geldt de regel ook zonder NHG?
Nee, de Voorwaarden en normen 2027 gelden alleen voor leningen met NHG. De klasse staat wel in elk taxatierapport sinds 1 april 2026. Ook geldverstrekkers zonder NHG zien hem dus. Hoe zij ermee omgaan, verschilt per geldverstrekker: vraag het na bij je adviseur.
Wat je vóór je bod al kunt nagaan
De klasse komt pas in beeld als de taxatie er is. Die laat je meestal pas doen nadat je bod is geaccepteerd, en dat is laat. Drie signalen zie je eerder:
- Bouwjaar en ondergrond. Woningen van voor ongeveer 1970 in de veen- en kleigebieden staan vaak op houten palen of op staal. Lees meer over houten paalfundering en wat je moet weten.
- Eerdere onderzoeken. Vraag de verkoper of er ooit een quickscan of uitgebreid onderzoek is gedaan, of dat er al is hersteld. Vraag de rapporten op, ook die van buren in hetzelfde bouwblok.
- Een recente taxatie. Vraag de makelaar of die er al is. Bij een eerdere verkoop die niet doorging, kan er al een klasse bekend zijn.
Laat je adviseur vooraf rekenen met een scenario waarin herstelkosten worden meegewogen. Dan weet je hoeveel ruimte er overblijft. Neem daarnaast een financieringsvoorbehoud op dat ruim genoeg is. Hoe dat werkt, lees je bij ontbindende voorwaarden.
Ons woningrapport zet per adres het bouwjaar en wat er uit openbare bronnen bekend is over de ondergrond op een rij. Dat is geen funderingsklasse en geen onderzoek. Het helpt je wel in te schatten of een quickscan voor de bezichtiging verstandig is.
Wanneer pas je je bod aan?
Bij klasse D of E wacht je het verkennend onderzoek af voordat je definitief wordt, of je neemt de uitslag op als voorwaarde. Komt die uitslag hoog uit, dan heb je twee problemen tegelijk: je kunt minder lenen, en je koopt een toekomstige rekening mee.
Dat hoort in de prijs. Een bod dat geen rekening houdt met herstelkosten uit het taxatierapport, betaal je later alsnog. Meer over prijs en taxatie lees je in overbieden en taxatie.
Checklist voor je bod
- Zoek het bouwjaar op en ga na of de woning in een veen- of kleigebied staat.
- Vraag de verkoper om rapporten van een quickscan, een uitgebreid funderingsonderzoek of eerder herstel.
- Vraag ook naar funderingsonderzoeken van buren in hetzelfde bouwblok.
- Vraag de makelaar of er al een recente taxatie met funderingsklasse is.
- Laat je adviseur je maximale hypotheek doorrekenen met meegewogen herstelkosten.
- Neem een financieringsvoorbehoud op dat ruim genoeg is voor een lagere leenruimte.
- Neem bij klasse D of E de uitslag van het verkennend onderzoek op als voorwaarde.
- Reken de herstelkosten uit het taxatierapport mee in je bod.
