Bodemverontreiniging en oude olietank: wat je checkt bij een huis
Wat er in de grond onder een huis zit, zie je niet bij een bezichtiging. Een oude olietank of vervuilde grond kan wel duizenden euro's kosten, en na de overdracht is het jouw probleem.
Of er een olietank of vervuilde grond bij een huis hoort, zoek je vooraf op in Bodemloket, bij de gemeente en bij de verkoper. Zie je aanwijzingen maar zijn er geen papieren, regel dan voor je tekent wie de tank verwijdert en wie betaalt. Bij twijfel neem je een ontbindende voorwaarde voor bodemonderzoek op.
Meestal zit er gewoon zand of klei in de grond. Soms ligt er een vergeten olietank uit de tijd dat het huis op stookolie werd verwarmd. Of de grond is vervuild door wat er vroeger op het perceel gebeurde.
Bodemloket: wat de overheid over het adres weet
Bodemloket is een initiatief van gemeenten, provincies en het Rijk. Je zoekt op adres, postcode of perceel en ziet:
- welke bodemgegevens bij de overheid bekend zijn, zoals uitgevoerde onderzoeken en saneringen;
- waar vroeger (bedrijfs)activiteiten plaatsvonden die de bodem mogelijk hebben beïnvloed;
- bodemkwaliteitskaarten.
Je kunt per locatie een rapport opvragen en downloaden. Lees het met twee kanttekeningen.
Een rapport kan melden dat er voor de locatie niets bekend is. Dat betekent alleen dat er geen onderzoek of sanering is geregistreerd. Er kan informatie liggen bij de gemeente, de omgevingsdienst of de provincie.
Oude particuliere olietanks staan er vaak niet in. Tanks bij woonhuizen zijn lang niet allemaal geregistreerd.
De bodemkwaliteitskaart gaat over een gebied
Veel gemeenten hebben een bodemkwaliteitskaart. Die geeft per zone de verwachte gemiddelde kwaliteit van de bovengrond, bijvoorbeeld of een oude binnenstad vaker licht verhoogde gehaltes heeft.
De kaart wordt vooral gebruikt voor grondverzet. Over jouw perceel zegt hij weinig. Je vindt de kaart via Bodemloket of de gemeente.
Oude olietank in de tuin: herkennen en melden
Tot ver in de vorige eeuw werden veel huizen verwarmd met stookolie uit een tank in de tuin. Bij de overstap naar gas zijn veel tanks verwijderd of schoongemaakt, maar niet allemaal.
Hoe je een tank herkent
De Rijksoverheid noemt deze aanwijzingen:
- putdeksels in de tuin;
- koperen doppen;
- ontluchtingspijpen, bijvoorbeeld tegen de gevel;
- vreemde verzakkingen in de grond.
Kijk ook in de kelder, kruipruimte of meterkast naar oude leidingen die naar buiten lopen. Volgens de Rijksoverheid liggen zulke tanks meestal niet dieper dan ongeveer 1 meter.
- 1Putdeksel in de tuin. Een losse deksel of tegel boven het mangat van de tank.
- 2Koperen dop. Het oude vulpunt, vaak net boven het gras of tussen de tegels.
- 3Ontluchtingspijp. Een dun pijpje tegen de gevel met een gebogen kopje.
- 4Vreemde verzakking. Een kuil of zakkende tegels zonder duidelijke reden.
- 5Oude leiding binnen. Een afgezaagde leiding in kelder of kruipruimte die naar buiten loopt.
Wat de regels zeggen
Vind je een olietank, dan moet je dat volgens de Rijksoverheid melden bij de gemeente. Dat geldt ook als je alleen aanwijzingen ziet. In sommige gevallen moet de tank worden gesaneerd (schoongemaakt) of verwijderd.
Gemeenten schrijven voor dat je een tank die je niet meer gebruikt laat verwijderen door een Kiwa-erkend bedrijf. Ze raden daarbij een bodemonderzoek aan.
Een uitzondering die je vaak tegenkomt: tanks die voor 1 januari 1999 door een Kiwa-erkend bedrijf zijn gesaneerd, hoeven niet alsnog te worden verwijderd. Vraag in dat geval om het bewijs van sanering van het erkende bedrijf. Gemeenten wijzen er wel op dat ze alsnog maatregelen kunnen eisen, omdat oudere saneringen niet altijd grondig waren.
Wat kost het verwijderen van een olietank?
Volgens de Rijksoverheid kost het verwijderen van een olietank minimaal 1.000 euro. Is de grond eromheen vervuild, dan komt daar een bodemsanering bij.
De uiteindelijke prijs hangt af van de ligging van het pand en hoe goed de tank bereikbaar is. Offertes vraag je aan bij erkende saneringsbedrijven. Die vind je via de certificaatzoeker van Kiwa.
Wie regelt de olietank bij verkoop?
De Rijksoverheid raadt verkopers aan de tank voor de overdracht te laten verwijderen, of met de koper af te spreken wie dat doet. Een verkoper die niets regelt, kan achteraf aansprakelijk worden gesteld voor de kosten.
Na de overdracht ben jij eigenaar van de grond en dus het aanspreekpunt voor de gemeente. Regel het daarom voor je tekent:
- Vraag de verkoper of er een tank ligt of ooit heeft gelegen. Is hij verwijderd of gesaneerd, en is daar een certificaat of rapport van?
- Kijk in Bodemloket en vraag de gemeente naar bekende onderzoeken en tankregistraties voor het adres.
- Leg de afspraak vast in de koopovereenkomst: wie verwijdert de tank, voor welke datum, en wie betaalt als er vervuiling blijkt.
- Overweeg een ontbindende voorwaarde voor bodemonderzoek als er aanwijzingen zijn maar geen papieren. Hoe dat werkt, lees je in ontbindende voorwaarden bij een koophuis.
Wat de verkoper weet, moet hij melden. Wat je met een beetje zoeken zelf had kunnen ontdekken, kan onder jouw onderzoeksplicht vallen. Meer daarover in verborgen gebreken en de vragenlijst van de verkoper.
Vervuiling door wat er vroeger op het perceel stond
Behalve een olietank kan vervuiling ook komen van wat er vroeger op of naast het perceel stond. Denk aan een garage, een drukkerij, een tankstation of een stortplaats. Bodemloket laat zulke historische activiteiten zien.
Over asbest in en rond de woning lees je meer in asbest bij een huis kopen. Ons woningrapport neemt per adres bodeminformatie uit openbare bronnen op, zodat je ziet of er iets bekend is voordat je gaat kijken.
Wanneer pas je je bod aan?
Een olietank met saneringscertificaat en een schoon Bodemloket-rapport zijn geen reden voor een lager bod. Een tank zonder papieren is dat wel, tenzij de verkoper hem voor de overdracht laat verwijderen.
Zijn er aanwijzingen voor vervuilde grond, bijvoorbeeld een voormalig bedrijf op het perceel zonder onderzoek? Dan is een bodemonderzoek als voorwaarde het minimum. Komt er een sanering uit, dan is dat een bedrag dat je niet moet onderschatten.
Checklist voor je bod
- Download het Bodemloket-rapport voor het adres.
- Vraag de gemeente naar bekende bodemonderzoeken en tankregistraties.
- Zoek bij de bezichtiging naar putdeksels, koperen doppen, ontluchtingspijpen en verzakkingen in de tuin.
- Kijk in kelder, kruipruimte en meterkast naar oude leidingen die naar buiten lopen.
- Vraag de verkoper om het bewijs van verwijdering of sanering door een Kiwa-erkend bedrijf.
- Leg in de koopovereenkomst vast wie de tank verwijdert, voor welke datum, en wie betaalt bij vervuiling.
- Neem een ontbindende voorwaarde voor bodemonderzoek op als er aanwijzingen zijn maar geen papieren.
