Erfdienstbaarheid en recht van overpad: wat je erft met een huis
Bij een huis kun je afspraken van vorige eigenaren mee-erven, zoals een buurman die over je tuinpad mag. Die staan niet in de advertentie, wel in de akten.
Een erfdienstbaarheid of een andere oude afspraak kan bepalen wat je met je tuin en je grond mag. Je vindt ze in de akten bij het Kadaster, in de vragenlijst van de verkoper en op het terrein zelf. Lees ze voor je bod, want de notaris kijkt er pas daarna naar.
Sommige afspraken merk je nooit. Andere bepalen of je een schuur mag bouwen, of je de tuin mag dichtzetten, of dat de buurman elke ochtend met zijn fiets langs je keukenraam loopt.
Wat een erfdienstbaarheid is
Een erfdienstbaarheid is een last op het ene perceel ten gunste van een ander perceel. Ze hoort bij de grond, niet bij de eigenaar. Verkoopt iemand, dan gaat de erfdienstbaarheid mee.
Het perceel dat de last draagt, heet het dienende erf. Het perceel dat het recht heeft, heet het heersende erf.
Veel voorkomende voorbeelden:
- Recht van overpad: de buren mogen over jouw grond lopen of rijden om bij hun eigen huis, tuin of garage te komen. Bij rijtjeshuizen met een achterom komt dit veel voor.
- Recht van licht en uitzicht: een buur mag een raam hebben dichter bij de erfgrens dan normaal is toegestaan, of jij mag niet bouwen binnen een bepaalde afstand.
- Recht van leiding of afvoer: een leiding van de buren loopt door jouw grond.
- Bouwverbod: je mag op een deel van je grond niet bouwen.
Een recht van opstal, waarmee een ander iets op jouw grond in eigendom heeft, is geen erfdienstbaarheid. Het is een apart recht in een andere titel van dezelfde wet. Je vindt het wel in dezelfde akten.
Een erfdienstbaarheid kan ook in jouw voordeel zijn. Is het huis dat je koopt het heersende erf, dan heb jij het recht. Bijvoorbeeld om via de achterom van de buren je tuin te bereiken.
Kwalitatieve verplichting en kettingbeding binden je ook
Naast erfdienstbaarheden kom je twee andere vormen tegen. Alle drie kunnen ze jou als nieuwe eigenaar binden, dus lees ze voordat je tekent.
Kwalitatieve verplichting
Dit is een plicht om iets te dulden of niet te doen, vastgelegd in een notariële akte. Is die akte ingeschreven, dan gaat de plicht automatisch over op volgende eigenaren. Bijvoorbeeld: een buurman een tijdelijke steiger laten plaatsen, of een bepaald gebruik niet toestaan.
Kettingbeding
Een kettingbeding gaat niet vanzelf mee. Elke verkoper moet hem in de volgende koopakte doorgeven aan de koper, vaak met een boete als hij dat vergeet.
Voorbeelden zijn bedingen over erfpacht, een voorkeursrecht voor de gemeente of regels over het gebruik van een gemeenschappelijke tuin. Hoe erfpacht zelf werkt, lees je in erfpacht uitgelegd. Een kettingbeding kan ook oude, achterhaalde afspraken bevatten die toch nog gelden.
Last op jouw perceel ten gunste van een ander perceel, zoals een pad dat de buren mogen gebruiken.
Het recht hoort bij de grond, niet bij de eigenaar.
Akte van vestiging, ingeschreven bij het Kadaster. Ontstaan door verjaring staat nergens ingeschreven.
Plicht om iets te dulden of niet te doen, bijvoorbeeld een bepaald gebruik niet toestaan.
Alleen als de afspraak in een notariële akte staat en is ingeschreven.
Notariële akte in de openbare registers van het Kadaster.
Afspraak in een koopakte die elke verkoper aan de volgende koper moet doorgeven.
Alleen als de verkoper hem doorgeeft. Vergeet hij dat, dan riskeert hij meestal een boete.
In de koopakte en de akte van levering, ook die van eerdere eigenaren.
Waar je erfdienstbaarheden vindt
Er zijn vier plekken om te zoeken. Alleen de akten vertellen je wat er precies is afgesproken.
- Kadaster eigendomsbericht. Het Kadaster verkoopt per perceel een eigendomsbericht. Daarin staan de eigenaar, de kadastrale aanduiding en verwijzingen naar de akten waarin het perceel is verkregen. Bij erfdienstbaarheden staat vaak alleen een verwijzing naar de akte, niet de inhoud.
- De akten zelf. De akte van levering van de huidige eigenaar is bij het Kadaster op te vragen, net als oudere akten waarnaar die soms verwijst. Oude akten kunnen moeilijk leesbaar zijn; de notaris kan helpen.
- De vragenlijst van de verkoper. Die vraagt naar erfdienstbaarheden en andere rechten. Wat de verkoper moet melden, lees je in verborgen gebreken en de vragenlijst.
- Het terrein zelf. Zie je een pad, een poortje in de schutting of een put in de grond, vraag dan wie dat gebruikt.
Een erfdienstbaarheid kan onder omstandigheden ook ontstaan door verjaring, als iemand een pad lang genoeg gebruikt. Die staat dan nergens ingeschreven. Daarom is navragen bij de verkoper en de buren nuttig.
De notaris kijkt pas na je bod
De notaris onderzoekt bij de levering de registers en neemt bekende lasten op in de akte. Dat gebeurt pas na je bod. Wil je weten of een erfdienstbaarheid je plannen raakt, vraag het dan eerder.
Welke voorwaarden je in een koopovereenkomst kunt opnemen, lees je in ontbindende voorwaarden bij een huis kopen.
Hoe een erfdienstbaarheid je plannen raakt
- Tuin dichtzetten of een schuur bouwen terwijl er een recht van overpad ligt? Dat kan niet zonder toestemming van de rechthebbende.
- Uitbouwen terwijl er een bouwverbod of een recht van licht ligt? Dan houdt dat je plan tegen, ook als de gemeente een vergunning zou geven. Hoe die vergunning werkt, staat in dakkapel en aanbouw: vergunning.
- Later verkopen? De erfdienstbaarheid gaat mee, en een volgende koper zal er ook naar kijken.
Een erfdienstbaarheid kan soms worden gewijzigd of opgeheven. Dat gaat in overleg met de rechthebbende via een notariële akte, of in bepaalde gevallen via de rechter. Reken daar bij je bod niet op.
Wat een erfdienstbaarheid met je bod doet
Een recht van overpad door je achtertuin vermindert je privacy en je vrijheid om de tuin in te richten. Dat mag in je bod meewegen.
Een bouwverbod op de plek waar je wilde uitbouwen, kan een reden zijn om af te zien. Andersom heeft een recht dat jou toegang geeft, zoals een achterom via de buren, waarde: het hoort bij het huis.
Checklist voor je bod
- Vraag de makelaar welke erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen op het perceel rusten.
- Vraag de akte van levering op, en de oudere akten waarnaar die verwijst.
- Lees wat de verkoper in de vragenlijst over erfdienstbaarheden en andere rechten invult.
- Vraag de verkoper wie welke paden, poorten of leidingen op het perceel gebruikt.
- Loop het terrein rond en vraag na wie een pad, poortje of put gebruikt.
- Laat de notaris uitleggen hoe de afspraken zijn geformuleerd en wat ze voor je plannen betekenen.
- Zet een voorwaarde in de koopovereenkomst als een afspraak je verbouwplannen kan tegenhouden.
Bronnen
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 6 (erfdienstbaarheden): https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/
- Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 6:252 (kwalitatieve verplichting): https://wetten.overheid.nl/BWBR0005289/
- Kadaster, eigendomsinformatie opvragen: https://www.kadaster.nl/
