Kosten koper 2026: overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en bijkomende kosten
Bovenop de koopsom betaal je belasting, notaris, taxatie en advies. Die kosten kun je niet lenen, dus je moet ze zelf hebben.
De grootste post binnen de kosten koper is de overdrachtsbelasting: 2 procent, of niets als je als starter aan de voorwaarden voldoet. Bij een woning van 400.000 euro scheelt dat 8.000 euro. Notaris, taxatie en advies komen er in beide gevallen bij.
Overdrachtsbelasting is meestal de grootste post
Overdrachtsbelasting betaal je over de waarde van de woning, meestal de koopsom. De notaris doet namens jou aangifte bij de Belastingdienst. Het tarief hangt af van wie je bent en wat je met de woning doet.
| Situatie in 2026 | Tarief |
|---|---|
| Woning die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen | 2 procent |
| Starter van 18 tot 35 jaar, aan de voorwaarden voldaan | 0 procent |
| Woning die je niet zelf bewoont, zoals een belegging of vakantiewoning | 8 procent |
Voor het tarief van 2 procent moet je er zelf en voor langere tijd gaan wonen. Een tweede woning of een woning die je verhuurt, valt onder het hogere tarief.
Startersvrijstelling: vier voorwaarden tegelijk
Je betaalt geen overdrachtsbelasting als je aan alle voorwaarden voldoet:
- je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35;
- je gaat er zelf wonen als hoofdverblijf;
- je hebt de vrijstelling nog niet eerder gebruikt;
- de woning is in 2026 niet meer dan 555.000 euro waard.
Je leeftijd en de waarde tellen op de dag dat je bij de notaris de leveringsakte tekent. Vóór de overdracht teken je een verklaring dat je er zelf gaat wonen. Die zit vaak al in de akte.
Die grens is hard. Kom je er een euro boven, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2 procent over het hele bedrag.
Een paar situaties maken het ingewikkelder:
- Samen kopen. Is een van jullie 35 of ouder, dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de partner die aan de voorwaarden voldoet. Voor de grens telt wel de waarde van de hele woning.
- Erfpacht. Betaal je canon, dan wordt die bij de waarde opgeteld. Meer daarover lees je in erfpacht uitgelegd.
- Garage of berging. Koop je die tegelijk erbij, dan kan die waarde meetellen.
- Verhuur. Voor een deel van de woning dat je verhuurt, geldt de vrijstelling niet.
Startersgrens gaat in 2027 naar 615.000 euro
Per 1 januari 2027 gaat de woningwaardegrens naar 615.000 euro. Bepalend is de datum waarop de notaris de woning levert, niet de datum van de koopovereenkomst. Teken je in 2026 maar is de overdracht in januari 2027, dan geldt de nieuwe grens.
Voor wie net boven de 555.000 euro koopt, kan een latere leverdatum dus schelen. Bespreek dat met de verkoper, maar reken ook mee wat een latere overdracht je verder kost.
Daarnaast zijn er plannen om het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont te verlagen. Die plannen moeten nog door het parlement. Controleer de stand van zaken bij de Belastingdienst als het voor jou relevant is.
Notaris, taxatie en advies komen erbovenop
Bedragen verschillen per aanbieder en regio, dus vraag offertes. Reken op deze posten:
- Notaris en Kadaster: de leveringsakte, waarmee de woning op jouw naam komt, de hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster. Bij k.k. betaal je beide akten.
- Taxatie: vereist door je geldverstrekker. Zie overbieden en taxatie.
- Hypotheekadvies en bemiddeling.
- NHG: als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie neemt, eenmalig 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
- Bankgarantie of waarborgsom: zie ontbindende voorwaarden en waarborgsom.
- Aankoopmakelaar, als je die inschakelt.
- Bouwkundige keuring: zie wat een bouwkundige keuring je oplevert.
Kosten die je maakt om de hypotheek af te sluiten, zijn onder voorwaarden aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting. Denk aan advies, taxatie en de hypotheekakte. Overdrachtsbelasting en de kosten van de leveringsakte zijn niet aftrekbaar. Controleer de voorwaarden bij de Belastingdienst.
k.k. of v.o.n.: wat zit in de prijs?
Een vraagprijs is k.k. of v.o.n., en dat verschil kan duizenden euro's schelen:
- Kosten koper (k.k.): gebruikelijk bij bestaande woningen. De vraagprijs is exclusief overdrachtsbelasting en leveringskosten.
- Vrij op naam (v.o.n.): gebruikelijk bij nieuwbouw. De prijs is inclusief de kosten van de levering. Over nieuwbouw van een ondernemer betaal je meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting, en die zit dan in de prijs.
Je hypotheekkosten betaal je ook bij v.o.n. zelf. Vergelijk een k.k.-prijs dus nooit direct met een v.o.n.-prijs.
Rekenvoorbeeld voor een woning van 400.000 euro
Een koper van 40 die een woning van 400.000 euro k.k. koopt en er zelf gaat wonen, betaalt:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting 2 procent | 8.000 euro |
| Notaris, taxatie, advies, keuring | volgens offertes |
Een koper van 30 die aan alle voorwaarden voldoet, betaalt voor dezelfde woning geen overdrachtsbelasting. De overige posten betaalt die koper wel.
Wat kosten koper betekenen voor je bod
Je kunt maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Wat je aan kosten koper kwijt bent, kun je dus niet aan de koopsom besteden. Bereken eerst je eigen geld na kosten, en bepaal daarna je maximale bod.
Zit je rond de startersgrens, dan kan een bod net onder de grens je in totaal minder kosten dan een bod net erboven. Kijk ook naar de waarde en WOZ-historie van het adres via WOZ-waarde opzoeken en naar de hypotheekrente.
Checklist voor je bod
- Vraag je hypotheekadviseur wat je totale eigen inbreng is, inclusief alle kosten koper.
- Vraag de notaris een offerte voor de leveringsakte en de hypotheekakte.
- Controleer of je op de leverdatum nog jonger bent dan 35 en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt.
- Reken na of de woningwaarde, met erfpacht en een garage of berging erbij, onder de startersgrens blijft.
- Vraag de verkoper of een leverdatum na 1 januari 2027 bespreekbaar is, als de nieuwe grens voor jou uitmaakt.
- Zet bij een v.o.n.-woning je hypotheekkosten apart in je begroting.
- Bepaal je maximale bod pas als je je eigen geld na kosten weet.
Bronnen
- Belastingdienst, startersvrijstelling overdrachtsbelasting: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/overdrachtsbelasting/startersvrijstelling
- Rijksoverheid, vrijstelling overdrachtsbelasting: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/vrijstelling-overdrachtsbelasting
- Rijksoverheid, hoeveel kan ik maximaal lenen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/maximaal-bedrag-lenen-koopwoning
- SRA, overdrachtsbelasting en startersvrijstelling 2026: https://www.sra.nl/nieuws/259001/2026/01/overdrachtsbelasting-drie-tarieven-en-hogere-startersvrijstelling-in-2026
- Hypotheker, Prinsjesdag 2026 en huizenkopers in 2027: https://www.hypotheker.nl/actueel/nieuwsberichten/2026/prinsjesdag-2026-wat-verandert-er-voor-huizenkopers-in-2027/
- NHG, wijzigingen 2027: https://www.nhg.nl/nhg-actueel/de-belangrijkste-wijzigingen-voor-een-hypotheek-met-nhg-in-2027/
