Erfpacht uitgelegd: canon, afkoop en wat het betekent als je koopt
Bij erfpacht koop je het huis, maar niet de grond eronder. Wat je voor die grond betaalt, en tot wanneer, bepaalt mee wat het huis waard is.
Bij een huis op erfpachtgrond bepaalt de erfpachtakte wat je na de koop elk jaar voor de grond betaalt. Een lopende canon of een tijdvak dat binnenkort afloopt, maakt een huis voor kopers doorgaans minder waard. Lees de akte dus voordat je biedt, niet pas bij de notaris.
Begrippen die je in de akte tegenkomt
Een groot deel van de Nederlandse woningen staat op eigen grond. Een ander deel, vooral in steden als Amsterdam, staat op grond die in erfpacht is uitgegeven. Je mag die grond dan gebruiken onder de voorwaarden van de erfpachtakte. Deze woorden kom je daarin tegen:
- Erfpachter: jij, als eigenaar van het huis.
- Grondeigenaar of erfverpachter: meestal de gemeente, soms een particulier of een andere organisatie.
- Canon: de vergoeding die je betaalt voor het gebruik van de grond. Meestal per jaar.
- Afkoop: de canon voor een periode, of voor altijd, in één keer vooraf betalen.
- Tijdvak: de periode waarvoor de canon is vastgesteld of afgekocht. Na afloop kan de grondeigenaar een nieuwe canon vaststellen.
- Algemene bepalingen: de standaardvoorwaarden waarnaar de akte verwijst. Daarin staan regels over bijvoorbeeld bestemming, onderhoud en herziening.
Erfpachtvarianten: jaarlijks, afgekocht of eeuwigdurend
In advertenties en aktes kom je vier situaties tegen. Ze verschillen vooral in hoe zeker je bent van je kosten.
| Situatie | Wat het betekent |
|---|---|
| Jaarlijkse canon | Vaste woonlast naast je hypotheek, vaak met indexatie |
| Afgekocht tot een datum | Tot die datum niets, daarna een nieuwe canon die je nu nog niet kent |
| Eeuwigdurend afgekocht | Geen canon meer, mits je de voorwaarden naleeft |
| Eeuwigdurend met jaarlijkse canon | Canon ligt vast, alleen inflatiecorrectie |
De gevaarlijkste combinatie voor een koper is een tijdvak dat binnen afzienbare tijd afloopt, zonder duidelijkheid over de nieuwe canon. Dan koop je een kostenpost die je niet kunt inschatten. De tijdlijn hieronder zet de vier situaties naast een hypotheek van 30 jaar.
- Je betaalt een canon die vastligt
- Niets te betalen
- Nieuwe canon, nu nog onbekend
- Jaarlijkse canon binnen een tijdvakCanon bekend tot het einde van het tijdvak, daarna kan hij omhoog.
- Afgekocht tot een datumTot die datum niets, daarna een nieuwe canon die je nu niet kent.
- Eeuwigdurend afgekochtGeen canon meer, zolang je je aan de voorwaarden houdt.
- Eeuwigdurend met jaarlijkse canonCanon ligt voor altijd vast, alleen een jaarlijkse inflatiecorrectie.
Amsterdam: overstap naar eeuwigdurende erfpacht
Amsterdam gebruikte lang een stelsel van voortdurende erfpacht met tijdvakken. Aan het einde van elk tijdvak werd de canon opnieuw vastgesteld. Sinds 2017 is er een overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht voor erfpachtrechten met een woonbestemming.
Bij overstap wordt de canon voor altijd vastgesteld en jaarlijks voor inflatie gecorrigeerd, of eenmalig afgekocht. Later is de regeling onder voorwaarden uitgebreid naar gemengde bestemmingen. Of een woning is overgestapt, zie je aan de akte van wijziging van het erfpachtrecht.
De voorwaarden van de regeling zijn in de loop van de jaren aangepast. Ga bij een concrete woning dus niet uit van wat een buurman ooit betaalde. Vraag de actuele situatie op bij de verkoper en controleer de voorwaarden bij de gemeente. De gemeente biedt erfpachters een rekentool om een overstap of afkoop door te rekenen.
Andere gemeenten met erfpacht hebben eigen regels. Ook daar zijn de akte en de algemene bepalingen leidend.
Wat er in de erfpachtakte staat
De erfpachtakte en eventuele aktes van wijziging zijn bij het Kadaster op te vragen. Vaak heeft de makelaar ze al. De akte verwijst naar algemene bepalingen van een bepaald jaartal, en die gelden voor jouw woning.
In die stukken vind je de punten die je kosten en je plannen bepalen:
- de hoogte van de canon en hoe die wordt geïndexeerd;
- of en tot wanneer de canon is afgekocht;
- de bestemming, dus of je het pand mag gebruiken zoals jij van plan bent;
- welke verplichtingen bij de koop op jou overgaan.
Een andere bestemming kan toestemming en extra kosten vragen. Bij een appartement is de vraag of de erfpacht per appartementsrecht of voor het hele gebouw is geregeld. Hoe dat samenhangt met de splitsing, lees je in splitsingsakte en appartementsrecht.
Canon, hypotheek en belastingaftrek
Een jaarlijkse canon is een vaste last, net als de hypotheek en de VvE-bijdrage. Vraag je hypotheekadviseur hoe de geldverstrekker met de canon omgaat. Vraag ook of een afkoopsom mee gefinancierd kan worden. Een tijdvak dat afloopt tijdens de looptijd van je hypotheek bespreek je vooraf.
Een periodieke canon voor je eigen woning is aftrekbaar in box 1, een afkoopsom niet. Wat dat scheelt, zie je in dit rekenvoorbeeld.
Voor NHG en de rest van je financiering geldt verder hetzelfde als bij een woning op eigen grond. Wat de taxatie doet met je leenruimte, lees je in overbieden en taxatie.
Wat erfpacht doet met de waarde
Een koper die canon betaalt of onzekerheid heeft over de toekomstige canon, kan minder bieden. Daarom ligt de prijs van een huis met een lopende canon of een aflopend tijdvak doorgaans onder die van een vergelijkbaar huis op eigen grond. Hetzelfde geldt tegenover een huis met eeuwigdurend afgekochte erfpacht.
Vergelijk woningen dus alleen met elkaar als hun erfpachtsituatie gelijk is. Onze prijsinschatting in het woningrapport en de huiswaardecheck zijn een vertrekpunt. De erfpachtvoorwaarden van een specifiek adres haal je zelf uit de akte.
Wanneer erfpacht je bod raakt
Een jaarlijkse canon die je niet kunt afkopen, tel je bij je maandlasten op. Vraag de makelaar of de canon in de vraagprijs is verwerkt en of er een recente aanbieding van de gemeente ligt.
Loopt er een aanbieding tot overstap of afkoop die gunstig is en die op jou overgaat, dan is dat juist waarde. Vraag de verkoper of zo'n aanbieding is aangevraagd of ontvangen, en tegen welke voorwaarden.
Checklist voor je bod
- Vraag de erfpachtakte en eventuele aktes van wijziging op bij de makelaar of het Kadaster.
- Zoek op welke algemene bepalingen gelden, met het jaartal.
- Noteer de hoogte van de canon en hoe die wordt geïndexeerd.
- Controleer of en tot wanneer de canon is afgekocht.
- Check of de bestemming past bij hoe jij het pand wilt gebruiken.
- Vraag bij een appartement of de erfpacht per appartementsrecht of voor het hele gebouw geldt.
- Vraag de verkoper of een overstap of afkoop is aangevraagd of aangeboden, en tegen welke voorwaarden.
- Vraag de notaris welke verplichtingen uit de akte op jou overgaan.
Bronnen
- Gemeente Amsterdam, Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht (lokale regelgeving): https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR627491/
- Gemeente Amsterdam, wijziging Overstapregeling 2019: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-266995.pdf
- Gemeente Amsterdam, regeling spijtoptanten 2022: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2022-525691.pdf
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 7 (erfpacht): https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/
- Belastingdienst, aftrekbare kosten eigen woning 2026 (erfpacht, opstal en beklemming): https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/fisin/fisin2026/eigen_woning_en_restschuld_vroegere
- Belastingdienst, tariefsaanpassing eigen woning 2026: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/tariefsaanpassing-eigen-woning
