VvE-notulen lezen: waar je op let voordat je een appartement koopt
Wie een appartement koopt, koopt een stukje van een vereniging. De notulen vertellen hoe die vereniging er echt voor staat.
De notulen van de VvE laten zien welke rekeningen er aankomen en of de vereniging haar problemen oplost. Vraag ze van minstens drie jaar op en lees ze gericht op geld, gebreken en besluiten. Wat al besloten is, betaal jij als nieuwe eigenaar mee.
Bij een appartement word je verplicht lid van de vereniging van eigenaars (VvE). Die beslist samen over het dak, de gevel, de lift, de fundering en het geld dat daarvoor apart staat. Hoe gezond die vereniging is, lees je niet in de woningadvertentie, maar in de stukken.
Welke VvE-stukken je opvraagt
Vraag deze documenten ruim voor je bod op, en in elk geval voordat je tekent:
- Notulen van de ledenvergaderingen van minstens de laatste drie jaar. Eén jaar is te weinig: problemen die al spelen, komen vaak meerdere vergaderingen terug.
- De jaarrekening van het laatste afgesloten jaar, met de stand van het reservefonds.
- De begroting voor het lopende jaar, waaruit de maandelijkse bijdrage per appartement volgt.
- Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), als dat er is. Daarin staat welk onderhoud de komende jaren gepland is en wat het kost. Meer daarover in VvE-reservefonds en MJOP.
- Het huishoudelijk reglement, met regels over bijvoorbeeld huisdieren, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en verhuur.
- De splitsingsakte en het splitsingsreglement. Die leggen vast wat van jou is en wat gemeenschappelijk, zie splitsingsakte en appartementsrecht.
Krijg je niet alles? Vraag de makelaar waarom. Een VvE die geen notulen of jaarrekening kan laten zien, vergadert waarschijnlijk niet of houdt geen boekhouding bij. Dat is zelf al informatie.
Notulen lezen: zoek gericht op vier onderwerpen
Notulen zijn vaak saai en lang. Je hoeft ze niet woord voor woord te lezen. Zoek gericht naar geld, onderhoud, bestuur en regels die jou raken.
Geld
- Extra heffing of lening: wordt er gesproken over een eenmalige bijdrage of een lening van de VvE? Dat betekent meestal dat het reservefonds niet genoeg is voor wat er moet gebeuren.
- Maandelijkse bijdrage: is die de afgelopen jaren fors verhoogd, of juist jarenlang gelijk gebleven terwijl de kosten stegen? Beide zeggen iets. Zie ook servicekosten van de VvE.
- Betalingsachterstanden: hebben eigenaren die structureel? Dan draaien de anderen op voor het tekort.
Onderhoud en gebreken
- Terugkerende gebreken: komen lekkages, scheuren, vocht of verzakkingen terug in meerdere vergaderingen? Een probleem dat elk jaar "wordt onderzocht" maar nooit wordt opgelost, is een probleem dat je koopt.
- Uitstel: wordt groot onderhoud steeds doorgeschoven? Uitstel maakt de rekening zelden kleiner.
- Fundering: wordt die genoemd? Bij oudere gebouwen in gebieden met houten palen is dat een serieus onderwerp.
- Verduurzaming: zijn er plannen voor bijvoorbeeld isolatie of een nieuwe installatie, en hoe worden die betaald?
Zo'n terugkerend punt zie je pas als je de notulen van meerdere jaren naast elkaar legt.
- Jaar 1Bewoners van de bovenste verdieping melden lekkage bij de dakrand. Het bestuur laat een dakdekker kijken.Wat je leest: Er is een gebrek, en het is bekend bij de vereniging.
- Jaar 2De offerte voor dakherstel valt hoger uit dan verwacht. Besloten wordt het werk een jaar uit te stellen en eerst het onderhoudsplan te laten bijwerken.Wat je leest: Uitstel, en het geld in het reservefonds lijkt niet genoeg.
- Jaar 3De lekkage is erger geworden. Het bestuur stelt een eenmalige extra bijdrage voor, die in de volgende vergadering in stemming komt.Wat je leest: Er komt een rekening aan. Wie nu koopt, betaalt waarschijnlijk mee.
Bestuur en sfeer
- Wordt de vergadering regelmatig niet beslisbevoegd omdat te weinig eigenaren komen? Dan blijven besluiten liggen.
- Lees je over ruzie met het bestuur, de beheerder of tussen eigenaren, of over rechtszaken?
- Is er een professionele beheerder, of doen eigenaren het zelf? Bij zelfbeheer hangt veel af van een paar mensen.
Regels die jou raken
Kijk of er besluiten zijn genomen over verhuur, huisdieren, zonnepanelen, laadpalen of verbouwen. Besluiten van de vergadering gelden ook voor jou als nieuwe eigenaar.
Rode vlaggen in VvE-notulen op een rij
Deze signalen zijn reden om door te vragen, of om je bod aan te passen.
| Wat je leest | Wat het kan betekenen |
|---|---|
| Besluit over extra bijdrage of VvE-lening | Je betaalt mee aan iets dat de verkoper al wist |
| Terugkerende lekkage of scheuren | Onderliggend probleem dat nog geld gaat kosten |
| Geen MJOP of verouderd MJOP | Niemand weet wat het onderhoud gaat kosten |
| Reservefonds klein ten opzichte van gepland onderhoud | Verhoging of extra heffing ligt in het verschiet |
| Vergaderingen niet beslisbevoegd | Besluiten blijven liggen, onderhoud ook |
| Conflicten of rechtszaken | Kosten en onzekerheid, soms jarenlang |
| Structurele achterstanden van eigenaren | Andere leden vangen het tekort op |
Wat je vraagt aan verkoper en makelaar
Niet alles staat al in de notulen. Stel deze vragen voordat je bod definitief is:
- Zijn er besluiten genomen over bijdragen of werkzaamheden die nog niet zijn uitgevoerd of geïnd?
- Staan er plannen op de agenda van de eerstvolgende vergadering?
- Heeft de verkoper zelf een betalingsachterstand bij de VvE?
- Wanneer is het MJOP voor het laatst bijgewerkt, en wie heeft het opgesteld?
Vraag de antwoorden zo mogelijk per mail, zodat je ze later terug kunt vinden.
Wie betaalt een besloten extra bijdrage?
Een al genomen besluit over een extra bijdrage gaat met het appartement mee. Besluiten van de vergadering binden ook nieuwe eigenaren, dus ook jou.
Gaat het om een groot bedrag dat de verkoper niet wil overnemen, dan is het redelijk om het van je bod af te halen. Je aandeel volgt meestal uit de breukdelen in de splitsingsakte.
- Kosten dakherstel
- € 180.000
- Betaald uit het reservefonds
- − € 100.000
- Tekort, via een extra bijdrage
- € 80.000
Groot onderhoud zonder geld of plan
Lees je dat groot onderhoud nodig is maar dat er geen geld en geen plan is? Reken dan zelf grof uit wat jouw aandeel kan zijn, op dezelfde manier als in het rekenvoorbeeld.
Een bouwkundige keuring van het gebouw als geheel kan helpen. Een gewone bouwkundige keuring van alleen je eigen appartement mist vaak de gemeenschappelijke delen.
Wanneer afzien van de koop een optie is
Zie je meerdere rode vlaggen tegelijk, dan is afzien van de koop een serieuze optie. Denk aan terugkerende gebreken, een leeg reservefonds en een vereniging die niet beslist. Je kunt een VvE na de koop niet in je eentje gezond maken.
Wil je ook weten wat er rond het gebouw speelt, zoals vergunningen in de buurt, bodem en geluid? Dat staat per adres in ons woningrapport. Het vervangt de VvE-stukken niet, maar vult ze aan.
Checklist voor je bod
- Vraag de notulen van de ledenvergaderingen van minstens de laatste drie jaar op.
- Vraag de laatste jaarrekening, de begroting, het MJOP, het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte op.
- Leg de notulen naast elkaar en noteer elk punt dat in meer dan één vergadering terugkomt.
- Vergelijk het reservefonds in de jaarrekening met het geplande onderhoud in het MJOP.
- Vraag de verkoper per mail naar besloten maar nog niet geïnde bijdragen en naar een eigen betalingsachterstand.
- Zoek je breukdeel op in het splitsingsreglement en reken je aandeel in een besloten bijdrage uit.
- Leg in de koopovereenkomst vast wie een besloten bijdrage betaalt, of verlaag je bod met dat bedrag.
Bronnen
- Rijksoverheid, VvE en geld reserveren voor groot onderhoud: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/vve-geld-reserveren-groot-onderhoud
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (appartementsrechten): https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/
