Splitsingsakte en appartementsrecht: wat je koopt als je een appartement koopt

Met een appartement word je mede-eigenaar van het hele gebouw en de grond, met het exclusieve gebruik van één deel. Wat dat deel is en wat je ermee mag, staat in drie stukken: de splitsingsakte, de splitsingstekening en het reglement. Lees ze vóór je bod, want wat je bezichtigt en wat je juridisch koopt, is niet altijd hetzelfde.

Juridisch is dat iets anders dan een eengezinswoning. Je wordt geen eigenaar van "jouw stenen", maar van een appartementsrecht.

Drie stukken bepalen wat je koopt

Splitsingsakte: wat erin staat

De splitsingsakte is de notariële akte waarmee het gebouw ooit in appartementsrechten is gesplitst. Ze is ingeschreven bij het Kadaster. Hierin staat onder meer:

• welke appartementsrechten er zijn, met hun kadastrale aanduiding;
• het breukdeel van elk recht: jouw aandeel in het geheel;
• welke regels gelden, vaak door verwijzing naar een modelreglement;
• eventuele bijzondere bepalingen die van dat model afwijken.

Ook latere wijzigingen in de splitsing zijn in akten vastgelegd, bijvoorbeeld bij een samenvoeging of opsplitsing. Staat de grond in erfpacht, dan blijkt dat eveneens uit de akte, met gevolgen voor je kosten. Lees daarover hoe erfpacht werkt en wat het kost.

Breukdeel: je aandeel in kosten en stemmen

Het breukdeel bepaalt meestal je stemgewicht en je aandeel in de kosten van de VvE. Hoe groter je breukdeel, hoe groter je deel van elke rekening.

Splitsingstekening: welke ruimtes van jou zijn

Bij de akte hoort een tekening die per verdieping laat zien welke ruimtes bij welk appartement horen. Controleer hierop of de berging, het balkon, de dakopbouw of de tuin die de verkoper toont, echt bij het appartement hoort.

Reglement: modelreglement en huishoudelijk reglement

Het reglement legt vast wat privé is, wat gemeenschappelijk, hoe de kosten worden verdeeld en hoe de VvE besluit. Veel akten verwijzen naar een modelreglement van de notariële beroepsorganisatie.

Daarvan bestaan verschillende versies uit verschillende jaren, met verschillen in bijvoorbeeld wat onder privé valt. Welke versie geldt, staat in je eigen splitsingsakte.

Daarnaast heeft een VvE vaak een huishoudelijk reglement met praktische regels. Dat mag niet in strijd zijn met het splitsingsreglement.

Privé of gemeenschappelijk: vaak anders dan gedacht

Wat je als privé beschouwt, is het juridisch niet altijd. Veel voorkomende verrassingen:

• Gevel, kozijnen en voordeur zijn vaak gemeenschappelijk. Je mag ze dan niet zelf vervangen of anders schilderen.
• Balkons kunnen gemeenschappelijk zijn met een exclusief gebruiksrecht voor jou.
• Leidingen zijn tot een bepaald punt gemeenschappelijk en daarna privé.
• Het dak is gemeenschappelijk, ook als alleen de bovenste woning het als terras gebruikt.

Wat gemeenschappelijk is, onderhoudt de VvE, voor groot onderhoud uit het reservefonds. Wat privé is, betaal je zelf. Lees ook hoe je het reservefonds en het MJOP beoordeelt.

Verbouwen vraagt vaak toestemming van de VvE

Plan je een verbouwing, kijk dan vóór je bod wat mag:

• Binnen je privégedeelte, zoals een nieuwe keuken of badkamer, mag meestal veel. Het reglement kan wel eisen stellen, bijvoorbeeld aan geluidsisolatie bij een harde vloer.
• Ingrepen aan gemeenschappelijke delen vragen toestemming van de vergadering. Denk aan een dragende muur doorbreken, een raam vergroten, een dakkapel plaatsen of een airco aan de gevel hangen.
• Een omgevingsvergunning kan daarnaast nodig zijn. Toestemming van de VvE vervangt die niet.

Toestemming van de VvE is geen formaliteit. Lees in de notulen hoe eerdere verzoeken zijn ontvangen, met onze uitleg over VvE-notulen lezen.

Gebruik en verhuur: akte en gemeente

De splitsingsakte vermeldt de bestemming van elk appartementsrecht, zoals wonen, winkel of kantoor. Een ruimte die als berging is gesplitst, mag je niet zomaar als slaapkamer of woning gebruiken.

Over verhuur kan het reglement regels bevatten. Bijvoorbeeld dat je de VvE moet informeren, of dat huurders zich aan het huishoudelijk reglement moeten houden.

Daarnaast hebben gemeenten eigen regels over verhuur, zoals voor kortdurende verhuur aan toeristen. Ben je van plan te verhuren, controleer dan beide.

Wanneer de splitsing je bod raakt

Hoort een berging of tuin uit de advertentie niet bij het appartement, dan koop je minder dan getoond. Is een verbouwing die je wilde volgens het reglement niet toegestaan, dan klopt je plan niet meer met de prijs. In beide gevallen is het redelijk om het bod aan te passen of af te zien.

Een eerdere verbouwing zonder toestemming kan later een geschil met de VvE opleveren. Vraag ernaar, en kijk ook naar de vergunningen van het adres. Dat kan in ons woningrapport of zelf, met de stappen om vergunningen van een huis te checken.

Checklist voor je bod

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, titel 9 (appartementsrechten): https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/
• Kadaster, informatie over appartementsrechten: https://www.kadaster.nl/
• Rijksoverheid, onderwerp huis kopen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen