Servicekosten VvE: wat erin zit en waar je op let als koper

Servicekosten zijn je maandelijkse bijdrage aan de vereniging van eigenaars, en welke posten erin zitten lees je in de begroting. Vergelijk twee appartementen daarom per post en kijk naar het reservefonds, niet alleen naar het bedrag. Bij de overdracht zorgt de notaris dat je niet onverwacht opdraait voor een achterstand van de verkoper.

Wat zit er in de VvE-bijdrage?

In de woningadvertentie heet het bedrag meestal "servicekosten" of "VvE-bijdrage". Welke posten erin zitten, staat in de begroting van de VvE. Veel voorkomende onderdelen:

• Storting in het reservefonds voor groot onderhoud, vaak het grootste deel. Hoe dat fonds werkt, lees je in reservefonds en MJOP van de VvE.
• Opstalverzekering van het hele gebouw. Je eigen inboedel verzeker je apart.
• Klein onderhoud en schoonmaak van trappenhuizen, galerijen en tuin.
• Energie voor gemeenschappelijke verlichting, lift en pompen.
• Liftonderhoud en keuringen.
• Beheerkosten als de VvE een professionele beheerder heeft.
• Soms voorschotten voor collectieve verwarming, warm water of koud water.

Zitten verwarming of water in de bijdrage, dan betaal je die niet meer apart aan een energieleverancier. Ook heeft een gebouw soms kosten die andere gebouwen niet hebben, zoals een parkeerkelder, een gemeenschappelijke installatie of een conciërge.

Heeft de VvE een lening afgesloten, dan kan de bijdrage ook rente en aflossing bevatten. De wet staat de VvE toe geld te lenen, tenzij het reglement dat uitsluit.

Hoe de kosten over appartementen worden verdeeld

De wet gaat uit van gelijke delen: elke eigenaar draagt evenveel bij aan de gezamenlijke kosten, tenzij het reglement iets anders bepaalt. Dat staat in artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek. De splitsingsakte kan de aandelen ook in een andere verhouding vastleggen, en dan moet de akte de grondslag daarvoor noemen.

In hetzelfde gebouw kan het ene appartement daardoor meer betalen dan het andere. Je eigen aandeel en de regels voor de bijdrage vind je in de akte en het reglement. Hoe je die leest, staat in splitsingsakte en appartementsrecht.

Servicekosten vergelijken per post

Twee appartementen met 150 en 300 euro VvE-bijdrage zijn niet direct te vergelijken. Leg ze per post naast elkaar:

Een lage bijdrage is pas een voordeel als het gebouw in goede staat is en het fonds gevuld. Anders schuift de rekening naar later, en wie dan eigenaar is, betaalt.

Hoeveel de VvE minimaal moet sparen

Voor woongebouwen legt artikel 5:126 BW een ondergrens voor de jaarlijkse storting in het reservefonds vast. Heeft de vergadering een onderhoudsplan vastgesteld voor minstens tien jaar, en is dat niet ouder dan vijf jaar, dan geldt het bedrag uit dat plan. Zonder zo'n plan is het minimum 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw.

De stortingen staan op een aparte rekening van de VvE. Het geld blijft bij de VvE, ook als je later verkoopt. Zit de storting in de begroting duidelijk onder het bedrag uit het plan, vraag dan door.

Verhogingen en extra heffingen

De ledenvergadering stelt elk jaar de begroting vast, en daarmee de bijdrage. In de notulen van de VvE lees je of er een verhoging is besproken of al besloten. Typische aanleidingen:

• een nieuw of bijgewerkt MJOP dat hogere kosten laat zien;
• een hogere verzekeringspremie;
• plannen voor verduurzaming;
• een tekort door betalingsachterstanden van andere eigenaren.

Vraag ook of er een extra heffing is besloten voor een specifiek project. Die staat los van de maandelijkse bijdrage en kan om een flink bedrag ineens gaan.

Achterstand van de verkoper bij overdracht

Heeft de verkoper zijn bijdragen niet betaald, dan kan dat bij jou terechtkomen. Artikel 5:122 BW regelt hoe ver dat gaat:

• Koper en verkoper zijn allebei hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog worden. De VvE kan het hele bedrag dan bij ieder van beiden halen.
• Het splitsingsreglement kan die verdeling tussen verkoper en koper anders regelen.
• De notaris hecht een verklaring van het VvE-bestuur aan de leveringsakte. Daarin staat wat de verkoper op de dag van overdracht verschuldigd is, hoe groot het reservefonds is en welke schulden de VvE heeft.
• Tegenover de VvE ben je niet verder aansprakelijk dan het bedrag uit die verklaring.

In de praktijk houdt de notaris een openstaand bedrag vaak in op de koopsom, zodat het rechtstreeks naar de VvE gaat. Vraag de notaris of dat gebeurt. Is de verklaring niet of laat afgegeven, vraag dan uitstel van de overdracht totdat ze er is.

Na de overdracht meld je zelf aan de VvE dat je de nieuwe eigenaar bent. Volgens dezelfde wet doe je dat direct en schriftelijk.

Servicekosten in je maandlasten en je bod

Tel de VvE-bijdrage mee in je maandlasten, naast de hypotheek en de eenmalige kosten bij de aankoop. Een al besloten extra heffing die de verkoper niet overneemt, kun je van je bod aftrekken. Is de bijdrage opvallend laag terwijl het gebouw groot onderhoud nodig heeft, reken dan met een stijging.

Wil je weten wat vergelijkbare appartementen in de buurt doen, of hoe de WOZ-waarde zich ontwikkelt? Kijk op de woningmarktkaart of zoek de WOZ-waarde op.

Checklist voor je bod

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 5:122: https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/
• Rijksoverheid, VvE geld reserveren voor groot onderhoud: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/vve-geld-reserveren-groot-onderhoud