Overbieden en taxatie: wat als de taxatie lager uitvalt dan je bod?

Je echte ruimte om te overbieden is het eigen geld dat je kunt missen na de kosten koper. De bank kijkt niet naar jouw bod, maar naar de marktwaarde in het taxatierapport en naar je inkomen. Bepaal dat bedrag dus vóór je biedt, niet pas als het rapport binnen is.

Je leent maximaal de getaxeerde marktwaarde

In een krappe markt is bieden boven de vraagprijs gewoon. Wat veel kopers pas laat merken: de taxatie komt pas na je bod. Zo loopt het:

1. Je bod wordt geaccepteerd en je tekent de koopovereenkomst.
2. Je hypotheekverstrekker vraagt een taxatierapport van een erkend taxateur. Daarin staat de marktwaarde van de woning.
3. Je mag maximaal 100 procent van die marktwaarde lenen. Daarnaast toetst de bank of je de lasten met je inkomen kunt dragen.

Is de marktwaarde lager dan je koopsom, dan kun je niet het hele bedrag lenen. De laagste van de twee grenzen, waarde of inkomen, bepaalt je maximale hypotheek. Voor energiebesparende maatregelen is onder voorwaarden extra leenruimte mogelijk. Die mag je alleen daaraan besteden, niet aan de koopsom.

Rekenvoorbeeld: bod boven de taxatiewaarde

Stel dat je 35.000 euro boven de vraagprijs biedt en de taxateur de woning op 440.000 euro zet.

Je moet dus 20.000 euro uit eigen zak betalen voor de koopsom alleen. De kosten koper komen daar nog bovenop, want die kun je niet meefinancieren. Wat daar allemaal onder valt, lees je in kosten koper en overdrachtsbelasting.

Overbieden zonder eigen geld is riskant

Heb je geen spaargeld om een gat op te vangen, dan is je ruimte om boven de waarde te bieden klein. Een taxateur kijkt naar vergelijkbare verkopen. In een snel stijgende markt gaat hij vaak mee met wat andere kopers betalen, maar garantie geeft dat niet.

Bied je duidelijk meer dan vergelijkbare woningen in de buurt opbrachten, dan is het risico groter dat de taxatie achterblijft. Kijk daarom vóór je bod wat die woningen deden. Een prijsindicatie, zoals in ons woningrapport of via wat is mijn huis waard, is geen taxatie. Het laat wel zien hoe ver je bod afstaat van wat vergelijkbare woningen opbrengen.

Meer over je voorbereiding lees je in wat je moet weten voordat je biedt.

NHG-grens 2026 en 2027 bij overbieden

Met Nationale Hypotheek Garantie heb je een vangnet als je je huis met een restschuld moet verkopen, bijvoorbeeld door werkloosheid of scheiding. NHG kan alleen als je hypotheek niet boven de NHG-grens uitkomt.

De nieuwe grens geldt voor leningen waarvoor vanaf 1 januari 2027 een bindend aanbod wordt uitgebracht. De eenmalige kosten voor NHG blijven 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Vanaf 2027 krijgt een koper met NHG van bepaalde woningen met energielabel E, F of G standaard 20.000 euro financieringsruimte voor energiebesparende maatregelen. Wat er in 2027 nog meer verandert, lees je in funderingsrisico en NHG vanaf 2027.

Bij overbieden zijn twee dingen tegelijk waar:

• Je hypotheek moet onder de NHG-grens blijven.
• Je hypotheek kan niet hoger zijn dan de marktwaarde.

De laagste van die twee grenzen telt. Alles wat je koopsom daarboven uitkomt, betaal je zelf. Het rekenvoorbeeld hieronder laat zien hoe dat uitpakt bij een koopsom van 495.000 euro.

Koop je rond de grens en overbied je, dan kun je NHG verliezen. Of je moet met eigen geld je hypotheek omlaag brengen om eronder te blijven. Laat dat doorrekenen voordat je biedt. Kijk ook naar de actuele hypotheekrente, want een NHG-hypotheek heeft vaak een lagere rente.

Wat kun je doen als de taxatie tegenvalt?

Ligt de taxatie onder je koopsom, dan heb je een paar opties:

• Eigen geld bijleggen als je dat hebt.
• Opnieuw onderhandelen met de verkoper. Een lage taxatie is een argument, maar de verkoper hoeft er niet in mee te gaan.
• Een beroep doen op het financieringsvoorbehoud, als je dat hebt afgesproken en de termijn nog loopt.
• Een second opinion of een andere taxateur. Dat levert soms een andere waarde op, maar de geldverstrekker bepaalt welk rapport hij accepteert.

Lees bij het voorbehoud precies wat er in je koopovereenkomst staat. Soms is het gekoppeld aan een bepaald leenbedrag, en het werkt alleen binnen de afgesproken termijn. Hoe dat zit, staat in ontbindende voorwaarden bij een huis kopen. Het schema hieronder zet de stappen op volgorde.

Onderaan het schema staat de situatie die je wilt voorkomen: geen geld en geen voorbehoud. Die regel je voordat je tekent, niet erna.

Kun je laten taxeren vóór je bod?

Soms kan een taxatie vóór het tekenen. In een markt met veel biedingen is daar meestal geen tijd voor. Reken er dus niet op dat je de taxatiewaarde al kent als je biedt.

Wat je wel kunt doen: vooraf met je hypotheekadviseur bepalen hoeveel eigen geld je maximaal wilt inbrengen. Stem je bod daarop af. Zo weet je bij het bieden al waar je grens ligt, ook als de taxatie straks lager uitvalt.

Checklist voor je bod

Bronnen

• NHG, NHG-grens in 2027 naar 500.000 euro: https://www.nhg.nl/nhg-actueel/nhg-grens-in-2027-naar-500000-euro/
• NHG, wijzigingen voor een hypotheek met NHG in 2027: https://www.nhg.nl/nhg-actueel/de-belangrijkste-wijzigingen-voor-een-hypotheek-met-nhg-in-2027/
• Rijksoverheid, maximaal bedrag hypotheek NHG: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/vraag-en-antwoord/huis-kopen/maximaal-bedrag-hypotheek-ngh
• Rijksoverheid, hoeveel kan ik maximaal lenen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/maximaal-bedrag-lenen-koopwoning
• Rijksoverheid, hogere hypotheek bij energiebesparende maatregelen: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/hogere-hypotheek-energiebesparende-maatregelen