VvE-reservefonds en MJOP: hoeveel geld moet er klaarliggen?

Een VvE moet elk jaar geld opzij zetten voor groot onderhoud: het bedrag uit een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde. Of dat genoeg is, zie je door het fonds te vergelijken met de grote uitgaven die de komende jaren gepland staan. Zit er te weinig in, dan reken je dat mee in je bod.

Het gaat om onderhoud dat niet elk jaar terugkomt, maar wel zeker komt: een nieuw dak, voegwerk, schilderwerk, kozijnen, een lift. Dat is duur en wordt gedeeld door alle eigenaren. Het reservefonds spreidt die kosten over de jaren.

Wat de wet van het reservefonds vraagt

De Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars trad op 1 januari 2018 in werking. Sindsdien moet elke VvE jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud. Het bedrag bepaal je op een van twee manieren:

• Met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). De VvE reserveert jaarlijks het bedrag dat volgens het plan nodig is.
• Zonder vastgesteld MJOP. De VvE reserveert jaarlijks minstens 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Die waarde staat op het polisblad van de opstalverzekering.

Het geld hoort op een aparte rekening op naam van de VvE te staan. Daarop bestaat een uitzondering: via het reglement, een bankgarantie of een besluit met vier vijfde van de stemmen mag het geld ergens anders blijven. De eigenaren moeten het onderhoud dan zelf kunnen betalen als het zover is. Voor jou als koper betekent dat: er staat geen gespaarde pot bij de VvE, terwijl het onderhoud gewoon komt.

Rekenvoorbeeld: bij een herbouwwaarde van 4 miljoen euro is 0,5 procent 20.000 euro per jaar voor het hele gebouw. Met 20 appartementen van gelijke grootte is dat 1.000 euro per appartement per jaar. Dat is ongeveer 83 euro per maand, alleen voor het reservefonds.

In werkelijkheid betaal je niet een gelijk deel, maar naar je breukdeel. Dat staat in de splitsingsakte en het appartementsrecht van het gebouw.

Waar een goed MJOP aan voldoet

Een MJOP laat per onderdeel van het gebouw zien wanneer onderhoud nodig is en wat dat ongeveer kost. De wet stelt eisen aan een plan dat als basis voor de reservering dient. Het is door de vergadering vastgesteld, hoogstens vijf jaar oud en beslaat minstens tien jaar. De kosten zijn gelijkmatig over die jaren verdeeld.

Daarnaast herken je een goed MJOP aan drie dingen:

• het is opgesteld na een inspectie van het gebouw, niet uit een standaardsjabloon;
• het is recent opgesteld of in de afgelopen jaren bijgewerkt;
• het houdt rekening met prijsstijgingen.

Een plan van tien jaar oud zegt weinig over de prijzen van nu. Vraag daarom wanneer het is opgesteld en wie het heeft gemaakt.

Is het reservefonds genoeg?

De wettelijke 0,5 procent is een ondergrens, geen garantie. Een oud gebouw waar dak, lift of gevel binnenkort aan de beurt zijn, kan veel meer nodig hebben. Of het fonds genoeg is, beoordeel je in drie stappen:

1. Zoek de stand van het fonds op in de laatste jaarrekening.
2. Kijk in het MJOP welke grote uitgaven de komende vijf tot tien jaar gepland staan.
3. Tel de geplande jaarlijkse stortingen op bij de huidige stand en vergelijk dat met die uitgaven.

Komt het fonds structureel tekort op het moment dat het dak of de gevel aan de beurt is, dan zijn er drie uitkomsten. De maandelijkse bijdrage gaat omhoog, er komt een extra heffing, of de VvE leent. Lenen mag, tenzij het reglement dat uitsluit.

Een fonds dat juist heel groot is, is meestal geruststellend. Vraag wel of er een groot project aankomt waar het geld al voor bestemd is.

Je deel van het fonds

Het reservefonds is van de VvE, niet van de individuele eigenaar. De verkoper krijgt zijn deel niet terug als hij vertrekt, en jij neemt het over. Een goed gevuld fonds is daarom een deel van wat je koopt.

Wat de notaris bij de overdracht vastlegt

Bij de overdracht hecht de notaris een verklaring van het VvE-bestuur aan de akte. Daarin staat wat de verkoper de VvE nog verschuldigd is. Ook de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE staan erin.

Jij en de verkoper zijn samen aansprakelijk voor bijdragen die in het lopende of het vorige boekjaar opeisbaar zijn of worden. Het reglement kan dat anders regelen. Je hoeft niet meer te betalen dan het bedrag in de verklaring van het bestuur. Hoe dat werkt bij een achterstand, lees je in servicekosten van de VvE.

Verduurzaming staat vaak niet in het MJOP

Veel VvE's staan voor isolatie, nieuwe installaties of zonnepanelen. Die kosten zitten niet altijd in het MJOP. Vraag of er plannen zijn en hoe die betaald worden: uit het fonds, met een lening of met een extra bijdrage. Wat er al besproken is, staat in de notulen; zie VvE-notulen lezen.

Wanneer pas je je bod aan?

Is er geen MJOP en wordt in een oud gebouw alleen het minimum gereserveerd, ga er dan van uit dat er kosten komen. Hetzelfde geldt als het MJOP voor de komende jaren meer uitgaven toont dan het fonds kan dragen. Maak een grove schatting van je eigen aandeel op basis van je breukdeel, en neem die mee in je bod.

Zet voor je totale woonlasten de VvE-bijdrage naast je hypotheeklasten bij de actuele hypotheekrente. Een appartement met een lage vraagprijs en een hoge VvE-bijdrage is niet vanzelf goedkoper.

Checklist voor je bod

Bronnen

• Rijksoverheid, VvE geld reserveren voor groot onderhoud: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/vve-geld-reserveren-groot-onderhoud
• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 5:126 en 5:122: https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/
• Eerste Kamer, evaluatie Wet verbetering functioneren VvE's: https://www.eerstekamer.nl/overig/20250120/evaluatie_wet_verbeteren/document